MPC Capital Holland 69
Wenig Spannung bei erhöhtem Mietrisiko
Angebot. MPC Capital will wieder auf das frühere Zugpferd Hollandimmobilien setzen. Ende 2007 kam der Fonds Holland 69 auf den Markt, an dem sich Anleger ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen können. Die Beteiligung ist aber nicht taufrisch, da sie bereits seit dem Sommer 2007 in Österreich im Vertrieb ist. Zunächst als Exklusivprodukt für Österreich ausgeschrieben, ließ er sich wohl weniger leicht verkaufen als zunächst gedacht.
Immobilien. Der Fonds hat je eine Immobilie in Utrecht (Region Randstad) und ’s-Hertogenbosch (Region Brabanstadt) erworben. Das Bürogebäude in Utrecht wurde im Jahr 2000 errichtet und verfügt über eine Mietfläche von 9.908 Quadratmetern. Die Immobilie steht auf einem Grundstück, das dem Fonds über einen unbefristeten Erbpachtvertrag zusteht. Der Kaufpreis von knapp 26 Millionen Euro entspricht dem 14,52-fachen der Jahresnettomiete von 2007. Das wesentlich kleinere Objekt in ’s-Hertogenbosch wurde bereits im Jahr 1992 fertig gestellt und liegt in einem Büropark im Süden der Stadt. Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten sind laut MPC bereits abgeschlossen und gingen nicht zu Lasten des Fonds. Die Immobilie bietet eine Nutzfläche von 4.819 Quadratmetern und hat 10,42 Millionen Euro gekostet. Der Kaufpreisfaktor liegt beim 14,35-fachen der Jahresnettomiete von 2007. Beide Fondsobjekte sind laut Wertgutachten marktgerecht eingekauft, aber trotzdem keine Schnäppchen.
Vermietung. Arbo Ned N.V. hat das Bürogebäude in Utrecht Anfang Juli 2000 vollständig angemietet. Der Mietvertrag läuft noch bis Ende Juni 2015 und ist mit einer dreimaligen Verlängerungsoption über je fünf Jahre versehen. Sollte Arbo Ned, eine Art Berufsgenossenschaft, die erste oder später zweite Option nicht ziehen, hat der Fonds Anspruch auf die Bezahlung einer Vertragsstrafe. Die vereinbarte Miete liegt nach MPC-Angaben gemessen an Marktdaten aus dem Jahr 2006 leicht über dem Marktdurchschnitt. Allerdings besteht insofern ein Risiko, als Arbo Ned alleiniger Mieter der Immobilie (Ankermieter) ist. Die zweite Immobilie ist an neun Unternehmen vermietet, inklusive einem entgeltlichen Gebrauchsrecht für die KPN Telecom N.V. zur Installation von maximal acht Telekom-Antennen. Zum Zeitpunkt der Prospektierung standen 430 Quadratmeter Mietfläche leer. Laut MPC ist das Gebäude mittlerweile voll vermietet. Ankermieter ist die Wirtschaftsprüfungskanzlei Berk Accountants en Belastingadviseurs, die knapp 1.800 Quadratmeter nutzt. Der Mietvertrag läuft bis Ende April 2013. Es liegt eine Verlängerungsoption über fünf Jahre vor, die beliebig oft in Anspruch genommen werden kann. Die übrigen bei der Prospektierung feststehenden Mietverträge laufen in den Jahren 2010 beziehungsweise 2011 aus. Allein im Zeitraum Ende Juli bis Mitte Oktober 2011 werden 2.189 Quadratmeter vakant, wenn die Verlängerungsoptionen nicht gezogen werden. Für 45,4 Prozent der Gesamtmietfläche besteht also ein erhebliches Risiko bei der Anschlussvermietung. Die Konkurrenz ist bereits innerhalb des Büroparks groß, da in diesem insgesamt 125.000 Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung stehen.
Kosten. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt nach der Platzierung 43,04 Millionen Euro. Die Anschaffungskosten inklusive Notarkosten und Grunderwerbsteuer beliefen sich auf 38,5 Millionen Euro. Das ergibt eine Investitionsquote von 89,5 Prozent. Die Fondskosten inklusive Agio belaufen sich auf 4,33 Millionen Euro. Im Verhältnis zum Eigenkapital inklusive Agio ergibt sich somit eine wenig schmeichelhafte Kostenquote von 24,46 Prozent.
Finanzierung. MPC will insgesamt 16,85 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. Den Rest deckt die Emittentin über Fremdkapital ab. Die Fremdkapitalquote beträgt somit 60,1 Prozent. Das langfristige Darlehen über 25,35 Millionen Euro hat eine Laufzeit bis Anfang Mai 2017. Über ein Swap-Geschäft wurde der Zinssatz auf marktkonforme 4,95 Prozent pro Jahr festgesetzt. MPC hat eine fünfprozentige Vorauszahlung auf die Zinsverpflichtungen (Disagio) geleistet, wodurch die Zinsbelastung in den ersten fünf Jahren der Laufzeit um rund ein Prozent geringer ausfällt. Die Tilgung des Langfristdarlehens beginnt erst ab August 2009. Bereits Anfang 2008 muss ein Überbrückungsdarlehen in Höhe von 14,65 Millionen Euro getilgt werden. Die Zinsen dafür sind variabel. Trotz verzögerter Fondsplatzierung soll das Darlehen planmäßig zurückgeführt werden.
Rückfluss. MPC Capital hat einen Gesamtmittelrückfluss nach Steuern in Höhe von knapp 184 Prozent prognostiziert. Berücksichtigt wurden darin die Rückführung der Einlage und die erste Ausschüttung für 2007 von 6,5 Prozent. Die jährlichen Ausschüttungen sollen bis 2017 auf sieben Prozent pro Jahr steigen. Vom Langfristdarlehen sind Ende 2017 zunächst erst knapp 2,9 Millionen Euro getilgt. Umso wichtiger ist der Verkaufserlös der Immobilien. MPC plant die Immobilien zum 14,5-fachen der Jahresnettomieten im Jahr 2017 zu verkaufen, wobei die Mieten in der Prognoserechnung bis dahin um jährlich um 2,5 Prozent steigen. Über den Zeitraum von zehn Jahren rechnet MPC damit eine Wertsteigerung der Immobilien von 25 Prozent vor.Von einer konservativen Kalkulation kann insgesamt nicht gesprochen werden.
Steuerliche Behandlung. Der Fonds erzielt in Holland gewerbliche Einkünfte. Die Besteuerung erfolgt nach der so genannten Box 3. Dabei wird eine fiktive Rendite von vier Prozent auf das durchschnittlich gebundene Vermögen unterstellt, von der 30 Prozent Steuern zu zahlen sind. Veräußerungserlöse sind nach aktueller Rechtslage steuerfrei. Die Ausschüttungen sind für die Anleger in Deutschland durch das Doppelbesteuerungsabkommen zunächst steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt.
Verträge. Zum Zeitpunkt der Prospektierung lagen alle Verträge unterzeichnet vor. Die Kauf- und Darlehensverträge wurden Anfang Mai 2007 geschlossen. Die Finanzierung erfolgt über eine internationale Bank mit Sitz in Den Haag, die MPC auch auf Nachfrage leider nicht benennt. Die ins Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt laut Gesellschaftsvertrag zehn Prozent der Pflichteinlage. Die jährlich abzuhaltende Gesellschafterversammlung ist bereits beschlussfähig, wenn nur 25 Prozent der Gesellschafter anwesend sind. Das gilt auch für Abstimmungen im schriftlichen Umlaufverfahren.
fondstelegramm-Meinung. Nach dem Rückzug aus Holland mit dem Paketverkauf zieht es MPC nun doch wieder ins deutsche Nachbarland. In Österreich wurde das Angebot nur zögerlich angenommen. Der aktuelle Fonds ist mit Sicherheit kein Muss für Immobilienfans. Denn die Prognoserechnung offenbart, dass der Anlageerfolg im schwierigen holländischen Immobilienmarkt von zwei Dingen abhängt: Die Anschlussvermietungen in ’s-Hertogenbosch muss zügig erfolgen und der Verkaufserlös darf nicht geringer als prognostiziert ausfallen. Andernfalls würden Anleger am Ende mit einer mickrigen Rendite dastehen.
Immobilien. Der Fonds hat je eine Immobilie in Utrecht (Region Randstad) und ’s-Hertogenbosch (Region Brabanstadt) erworben. Das Bürogebäude in Utrecht wurde im Jahr 2000 errichtet und verfügt über eine Mietfläche von 9.908 Quadratmetern. Die Immobilie steht auf einem Grundstück, das dem Fonds über einen unbefristeten Erbpachtvertrag zusteht. Der Kaufpreis von knapp 26 Millionen Euro entspricht dem 14,52-fachen der Jahresnettomiete von 2007. Das wesentlich kleinere Objekt in ’s-Hertogenbosch wurde bereits im Jahr 1992 fertig gestellt und liegt in einem Büropark im Süden der Stadt. Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten sind laut MPC bereits abgeschlossen und gingen nicht zu Lasten des Fonds. Die Immobilie bietet eine Nutzfläche von 4.819 Quadratmetern und hat 10,42 Millionen Euro gekostet. Der Kaufpreisfaktor liegt beim 14,35-fachen der Jahresnettomiete von 2007. Beide Fondsobjekte sind laut Wertgutachten marktgerecht eingekauft, aber trotzdem keine Schnäppchen.
Vermietung. Arbo Ned N.V. hat das Bürogebäude in Utrecht Anfang Juli 2000 vollständig angemietet. Der Mietvertrag läuft noch bis Ende Juni 2015 und ist mit einer dreimaligen Verlängerungsoption über je fünf Jahre versehen. Sollte Arbo Ned, eine Art Berufsgenossenschaft, die erste oder später zweite Option nicht ziehen, hat der Fonds Anspruch auf die Bezahlung einer Vertragsstrafe. Die vereinbarte Miete liegt nach MPC-Angaben gemessen an Marktdaten aus dem Jahr 2006 leicht über dem Marktdurchschnitt. Allerdings besteht insofern ein Risiko, als Arbo Ned alleiniger Mieter der Immobilie (Ankermieter) ist. Die zweite Immobilie ist an neun Unternehmen vermietet, inklusive einem entgeltlichen Gebrauchsrecht für die KPN Telecom N.V. zur Installation von maximal acht Telekom-Antennen. Zum Zeitpunkt der Prospektierung standen 430 Quadratmeter Mietfläche leer. Laut MPC ist das Gebäude mittlerweile voll vermietet. Ankermieter ist die Wirtschaftsprüfungskanzlei Berk Accountants en Belastingadviseurs, die knapp 1.800 Quadratmeter nutzt. Der Mietvertrag läuft bis Ende April 2013. Es liegt eine Verlängerungsoption über fünf Jahre vor, die beliebig oft in Anspruch genommen werden kann. Die übrigen bei der Prospektierung feststehenden Mietverträge laufen in den Jahren 2010 beziehungsweise 2011 aus. Allein im Zeitraum Ende Juli bis Mitte Oktober 2011 werden 2.189 Quadratmeter vakant, wenn die Verlängerungsoptionen nicht gezogen werden. Für 45,4 Prozent der Gesamtmietfläche besteht also ein erhebliches Risiko bei der Anschlussvermietung. Die Konkurrenz ist bereits innerhalb des Büroparks groß, da in diesem insgesamt 125.000 Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung stehen.
Kosten. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt nach der Platzierung 43,04 Millionen Euro. Die Anschaffungskosten inklusive Notarkosten und Grunderwerbsteuer beliefen sich auf 38,5 Millionen Euro. Das ergibt eine Investitionsquote von 89,5 Prozent. Die Fondskosten inklusive Agio belaufen sich auf 4,33 Millionen Euro. Im Verhältnis zum Eigenkapital inklusive Agio ergibt sich somit eine wenig schmeichelhafte Kostenquote von 24,46 Prozent.
Finanzierung. MPC will insgesamt 16,85 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. Den Rest deckt die Emittentin über Fremdkapital ab. Die Fremdkapitalquote beträgt somit 60,1 Prozent. Das langfristige Darlehen über 25,35 Millionen Euro hat eine Laufzeit bis Anfang Mai 2017. Über ein Swap-Geschäft wurde der Zinssatz auf marktkonforme 4,95 Prozent pro Jahr festgesetzt. MPC hat eine fünfprozentige Vorauszahlung auf die Zinsverpflichtungen (Disagio) geleistet, wodurch die Zinsbelastung in den ersten fünf Jahren der Laufzeit um rund ein Prozent geringer ausfällt. Die Tilgung des Langfristdarlehens beginnt erst ab August 2009. Bereits Anfang 2008 muss ein Überbrückungsdarlehen in Höhe von 14,65 Millionen Euro getilgt werden. Die Zinsen dafür sind variabel. Trotz verzögerter Fondsplatzierung soll das Darlehen planmäßig zurückgeführt werden.
Rückfluss. MPC Capital hat einen Gesamtmittelrückfluss nach Steuern in Höhe von knapp 184 Prozent prognostiziert. Berücksichtigt wurden darin die Rückführung der Einlage und die erste Ausschüttung für 2007 von 6,5 Prozent. Die jährlichen Ausschüttungen sollen bis 2017 auf sieben Prozent pro Jahr steigen. Vom Langfristdarlehen sind Ende 2017 zunächst erst knapp 2,9 Millionen Euro getilgt. Umso wichtiger ist der Verkaufserlös der Immobilien. MPC plant die Immobilien zum 14,5-fachen der Jahresnettomieten im Jahr 2017 zu verkaufen, wobei die Mieten in der Prognoserechnung bis dahin um jährlich um 2,5 Prozent steigen. Über den Zeitraum von zehn Jahren rechnet MPC damit eine Wertsteigerung der Immobilien von 25 Prozent vor.Von einer konservativen Kalkulation kann insgesamt nicht gesprochen werden.
Steuerliche Behandlung. Der Fonds erzielt in Holland gewerbliche Einkünfte. Die Besteuerung erfolgt nach der so genannten Box 3. Dabei wird eine fiktive Rendite von vier Prozent auf das durchschnittlich gebundene Vermögen unterstellt, von der 30 Prozent Steuern zu zahlen sind. Veräußerungserlöse sind nach aktueller Rechtslage steuerfrei. Die Ausschüttungen sind für die Anleger in Deutschland durch das Doppelbesteuerungsabkommen zunächst steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt.
Verträge. Zum Zeitpunkt der Prospektierung lagen alle Verträge unterzeichnet vor. Die Kauf- und Darlehensverträge wurden Anfang Mai 2007 geschlossen. Die Finanzierung erfolgt über eine internationale Bank mit Sitz in Den Haag, die MPC auch auf Nachfrage leider nicht benennt. Die ins Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt laut Gesellschaftsvertrag zehn Prozent der Pflichteinlage. Die jährlich abzuhaltende Gesellschafterversammlung ist bereits beschlussfähig, wenn nur 25 Prozent der Gesellschafter anwesend sind. Das gilt auch für Abstimmungen im schriftlichen Umlaufverfahren.
fondstelegramm-Meinung. Nach dem Rückzug aus Holland mit dem Paketverkauf zieht es MPC nun doch wieder ins deutsche Nachbarland. In Österreich wurde das Angebot nur zögerlich angenommen. Der aktuelle Fonds ist mit Sicherheit kein Muss für Immobilienfans. Denn die Prognoserechnung offenbart, dass der Anlageerfolg im schwierigen holländischen Immobilienmarkt von zwei Dingen abhängt: Die Anschlussvermietungen in ’s-Hertogenbosch muss zügig erfolgen und der Verkaufserlös darf nicht geringer als prognostiziert ausfallen. Andernfalls würden Anleger am Ende mit einer mickrigen Rendite dastehen.
Selbst eingefleischte Fans von Hollandimmobilien sollten sich nach Alternativen umsehen.
