MPC Indien 1: Die Kette blinden Vertrauens
Anleger vertrauten MPC blind und MPC AKME
Abstimmung. MPC lädt die Gesellschafter des ersten MPC-Indienfonds zu einer außerordentlichen Beschlussfassung ein. Sie sollen über den Verkauf der Fondsgrundstücke in Indien entscheiden, ohne sie mit Apartments zu bebauen, wie es eigentlich geplant war. Ende 2007 wurden über den Fonds 64,5 Millionen Euro eingesammelt. Der Fonds hat drei Grundstücke in Indien erworben und wollte sie mit 3.400 Apartmentwohnungen bebauen. Dafür ging er über eine Zwischengesellschaft auf Mauritius ein Joint Venture mit der indischen Projektentwicklungsgesellschaft AKME ein.
Gescheitert. Das Projekt, Apartments zu bauen und an Privatpersonen zu verkaufen, war aber offenbar bereits in einem recht frühen Stadium gescheitert. Jetzt hat sich MPC mit AKME darauf geeinigt, die Grundstücke zu verkaufen. Dafür ist die Zustimmung der Anleger noch erforderlich.
Woran scheiterte das Projekt? MPC gibt dafür zwei Gründe an: Erstens habe sich seit 2008 im Zuge der Finanzkrise die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Indien signifikant verschlechtert. Zweitens habe AKME "jede Mitwirkung an der Entwicklung der Apartmentanlagen eingestellt", AKME sei seinen Pflichten nicht nachgekommen, habe Entscheidungen blockiert und seinen Anteil am Joint Venture nicht eingezahlt. Von AKME fehlen noch gut 3 Millionen Euro, auch MPC hat daraufhin einen Restbetrag von 862.000 Euro nicht mehr in das Joint Venture einbezahlt.
Juristische Schritte. Nach dem Scheitern von Verhandlungen hat MPC im Dezember 2010 Klage eingereicht. Am 14. Februar 2012 hat das "Company Law Board" (CLB) sich für zuständig erklärt, "jedoch verlief das Verfahren im Folgenden äußerst schleppend. Zahlreiche Anhörungen wurden entweder vertagt oder blieben ergebnislos. Dieser unbefriedigende Verhandlungsverlauf war aus unserer Sicht eindeutig auf eine von AKME betriebene Hinhalte- und Verzögerungstaktik zurückzuführen", schreibt MPC. Fast zweieinhalb Jahre nach Einreichung der Klage, fordert das CLB im April 2013 die Parteien auf, sich zu einigen.
"Einigung". MPC, sagt, man habe sich mit AKME auf einen Verkauf der Grundstücke verständigt. Um die Grundstücke einzeln flexibler und auf dem flexibleren Wege eines Share Deals verkaufen zu können, sollen zwei Grundstücke in jeweils eigenständige neue Zweckgesellschaften überführt werden, das dritte verbleibt in der jetzigen. Nach Begleichung der Verkaufskosten für Makler und Rechtsberatung sollen dann aus dem Verkaufserlös zunächst 31,1 Millionen Euro an MPC fließen, dann rund 6,4 Euro an AKME. Darüber hinaus gehende Erlöse sollen im Verhältnis 83 (MPC) zu 17 (AKME) aufgeteilt werden. Der Verkauf der Grundstücke soll bis März 2016 abgeschlossen sein, ansonsten können beide Seite die Verkaufsvereinbarung kündigen.
Mögliche Rückflüsse. MPC rechnet vor, dass von den 64,5 Millionen Euro rund 32 Millionen Euro zurückfließen könnten. Der Fonds wurde in zwei Tranchen aufgelegt. Die geringer zu verzinsende Tranche B wird im Gegenzug vorrangig bedient. Für Anleger der Tranche A stellt MPC einen Rückfluss von knapp 38 Prozent der eingebrachten Einlage in Aussicht, Anleger der Tranche B können nahezu auf einen Kapitalerhalt hoffen. Allerdings entfällt lediglich ein Viertel des Fondsvolumens auf die Tranche B.
Strohhalm. Der erste Punkt des Einigungsvertrags mit AKME, wie MPC ihn den Gesellschaftern vorstellt, lautet: "Die Parteien einigen sich verbindlich darauf, einem Verkauf der Grundstücke zu marktgerechten Preisen zuzustimmen." Vor dem Hintergrund der miserablen Vertragstreue von AKME ist Skepsis geboten. Warum lautet der Vertrag mit AKME nicht: "Die Parteien stimmen einem Verkauf zu marktgerechten Preisen zu"? Stattdessen wird die Zustimmung einem erneuten Einigungsprozess anheim gestellt. Weiter heißt es: "Wesentliche Voraussetzung für den Verkauf der Grundstücke ist neben einem zustimmenden Beschluss der Anleger die anhaltende Einigungs- und Mitwirkungsbereitschaft von AKME. Trotz der Einigung mit AKME ist MPC RR bei einem etwaigen Verkauf der Grundstücke und insbesondere der Erlösauskehrung weiterhin von der Mitwirkung AKMEs abhängig." AKME hat in den sieben Jahren seit Fondsauflegung eigentlich nur eines unter Beweis gestellt, nämlich dass ihr Interesse an einer konstruktiven und erfolgreichen Zusammenarbeit mit dem deutschen Joint Venture Partner gegen null geht. Weshalb sollten sie sich plötzlich anders verhalten?
Werthaltig? CBRE hat die beiden Grundstücke in Mohali und Ludhiana gegenüber dem Prospekt mit nur noch 80 beziehungsweise 65 Prozent bewertet. MPC betont hingegen, die Grundstücke seien insgesamt werthaltig, denn das erst später angebundene Grundstück in Bangalore sei um 30 Prozent im Wert gestiegen. Im Durchschnitt sei ein Wertverlust von lediglich drei Prozent zu verzeichnen. Dafür mache sich ein 26-prozentiger Währungsverlust bemerkbar. Der Prospekt kalkulierte mit 56 Rupien je Euro, jetzt steht die Rupie bei rund 71 je Euro. Wenn nach geplantem Verkauf etwa 50 Prozent des Anlegerkapitals zurückfließt, dann ist der Verlust also nur zu einem Teil auf Währungsverluste zurückzuführen. Ein nicht geringer Teil war schon im Moment der Vollplatzierung weg: Der damalige MPC-Vorstandschef Axel Schröder brüstete sich damit, dass der Fonds nach nur dreieinhalb Stunden bereits zweifach überzeichnet gewesen sei – da waren auch schon 3,4 Millionen Euro – 5,5 Prozent des Fondsvolumens – für eine Platzierungsgarantie fällig.
fondstelegramm-Meinung. Als MPC im Dezember 2010 Klage einreichte, da war der Fonds bereits drei Jahre lang platziert und das Geld eingezahlt. Vor dem Hintergrund, dass der Fonds als Kurzläufer mit geplanter Liquidation im Jahr 2011 aufgesetzt war, ist hier viel zu viel Zeit vertan worden. Und dann lässt sich die angerufene Gerichtsinstanz erst mal 14 Monate Zeit, um sich zu überlegen, ob sie überhaupt zuständig ist und noch mal 14 Monate, um dann den Vorschlag zu machen, man möchte sich doch gütlich einigen. Das zeugt alles nicht von einer starken Rechtsposition gegenüber AKME, sondern eher davon, dass sich die finanziellen Engagements der "Partner" in keiner Weise in Macht und Einfluss vor Ort spiegeln. Nach wie vor scheint eine "Einigung" für MPC das einzig erreichbare Ziel, die nur minder beteiligte AKME hat offenbar die ganze Zeit das Zepter in der Hand gehabt und hat es noch. Vor dem Hintergrund AKMEs Hinhaltetaktik, gibt es eigentlich keinen Grund, davon auszugehen, dass sich AKME an den jetzigen Vertrag wirklich gebunden fühlt. AKME wird wahrscheinlich den Verkauf der Grundstücke bis März 2016 verzögern, dann steht ihr ein Kündigungsrecht zu und alles ist wieder auf Anfang.
Gescheitert. Das Projekt, Apartments zu bauen und an Privatpersonen zu verkaufen, war aber offenbar bereits in einem recht frühen Stadium gescheitert. Jetzt hat sich MPC mit AKME darauf geeinigt, die Grundstücke zu verkaufen. Dafür ist die Zustimmung der Anleger noch erforderlich.
Woran scheiterte das Projekt? MPC gibt dafür zwei Gründe an: Erstens habe sich seit 2008 im Zuge der Finanzkrise die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Indien signifikant verschlechtert. Zweitens habe AKME "jede Mitwirkung an der Entwicklung der Apartmentanlagen eingestellt", AKME sei seinen Pflichten nicht nachgekommen, habe Entscheidungen blockiert und seinen Anteil am Joint Venture nicht eingezahlt. Von AKME fehlen noch gut 3 Millionen Euro, auch MPC hat daraufhin einen Restbetrag von 862.000 Euro nicht mehr in das Joint Venture einbezahlt.
Juristische Schritte. Nach dem Scheitern von Verhandlungen hat MPC im Dezember 2010 Klage eingereicht. Am 14. Februar 2012 hat das "Company Law Board" (CLB) sich für zuständig erklärt, "jedoch verlief das Verfahren im Folgenden äußerst schleppend. Zahlreiche Anhörungen wurden entweder vertagt oder blieben ergebnislos. Dieser unbefriedigende Verhandlungsverlauf war aus unserer Sicht eindeutig auf eine von AKME betriebene Hinhalte- und Verzögerungstaktik zurückzuführen", schreibt MPC. Fast zweieinhalb Jahre nach Einreichung der Klage, fordert das CLB im April 2013 die Parteien auf, sich zu einigen.
"Einigung". MPC, sagt, man habe sich mit AKME auf einen Verkauf der Grundstücke verständigt. Um die Grundstücke einzeln flexibler und auf dem flexibleren Wege eines Share Deals verkaufen zu können, sollen zwei Grundstücke in jeweils eigenständige neue Zweckgesellschaften überführt werden, das dritte verbleibt in der jetzigen. Nach Begleichung der Verkaufskosten für Makler und Rechtsberatung sollen dann aus dem Verkaufserlös zunächst 31,1 Millionen Euro an MPC fließen, dann rund 6,4 Euro an AKME. Darüber hinaus gehende Erlöse sollen im Verhältnis 83 (MPC) zu 17 (AKME) aufgeteilt werden. Der Verkauf der Grundstücke soll bis März 2016 abgeschlossen sein, ansonsten können beide Seite die Verkaufsvereinbarung kündigen.
Mögliche Rückflüsse. MPC rechnet vor, dass von den 64,5 Millionen Euro rund 32 Millionen Euro zurückfließen könnten. Der Fonds wurde in zwei Tranchen aufgelegt. Die geringer zu verzinsende Tranche B wird im Gegenzug vorrangig bedient. Für Anleger der Tranche A stellt MPC einen Rückfluss von knapp 38 Prozent der eingebrachten Einlage in Aussicht, Anleger der Tranche B können nahezu auf einen Kapitalerhalt hoffen. Allerdings entfällt lediglich ein Viertel des Fondsvolumens auf die Tranche B.
Strohhalm. Der erste Punkt des Einigungsvertrags mit AKME, wie MPC ihn den Gesellschaftern vorstellt, lautet: "Die Parteien einigen sich verbindlich darauf, einem Verkauf der Grundstücke zu marktgerechten Preisen zuzustimmen." Vor dem Hintergrund der miserablen Vertragstreue von AKME ist Skepsis geboten. Warum lautet der Vertrag mit AKME nicht: "Die Parteien stimmen einem Verkauf zu marktgerechten Preisen zu"? Stattdessen wird die Zustimmung einem erneuten Einigungsprozess anheim gestellt. Weiter heißt es: "Wesentliche Voraussetzung für den Verkauf der Grundstücke ist neben einem zustimmenden Beschluss der Anleger die anhaltende Einigungs- und Mitwirkungsbereitschaft von AKME. Trotz der Einigung mit AKME ist MPC RR bei einem etwaigen Verkauf der Grundstücke und insbesondere der Erlösauskehrung weiterhin von der Mitwirkung AKMEs abhängig." AKME hat in den sieben Jahren seit Fondsauflegung eigentlich nur eines unter Beweis gestellt, nämlich dass ihr Interesse an einer konstruktiven und erfolgreichen Zusammenarbeit mit dem deutschen Joint Venture Partner gegen null geht. Weshalb sollten sie sich plötzlich anders verhalten?
Werthaltig? CBRE hat die beiden Grundstücke in Mohali und Ludhiana gegenüber dem Prospekt mit nur noch 80 beziehungsweise 65 Prozent bewertet. MPC betont hingegen, die Grundstücke seien insgesamt werthaltig, denn das erst später angebundene Grundstück in Bangalore sei um 30 Prozent im Wert gestiegen. Im Durchschnitt sei ein Wertverlust von lediglich drei Prozent zu verzeichnen. Dafür mache sich ein 26-prozentiger Währungsverlust bemerkbar. Der Prospekt kalkulierte mit 56 Rupien je Euro, jetzt steht die Rupie bei rund 71 je Euro. Wenn nach geplantem Verkauf etwa 50 Prozent des Anlegerkapitals zurückfließt, dann ist der Verlust also nur zu einem Teil auf Währungsverluste zurückzuführen. Ein nicht geringer Teil war schon im Moment der Vollplatzierung weg: Der damalige MPC-Vorstandschef Axel Schröder brüstete sich damit, dass der Fonds nach nur dreieinhalb Stunden bereits zweifach überzeichnet gewesen sei – da waren auch schon 3,4 Millionen Euro – 5,5 Prozent des Fondsvolumens – für eine Platzierungsgarantie fällig.
fondstelegramm-Meinung. Als MPC im Dezember 2010 Klage einreichte, da war der Fonds bereits drei Jahre lang platziert und das Geld eingezahlt. Vor dem Hintergrund, dass der Fonds als Kurzläufer mit geplanter Liquidation im Jahr 2011 aufgesetzt war, ist hier viel zu viel Zeit vertan worden. Und dann lässt sich die angerufene Gerichtsinstanz erst mal 14 Monate Zeit, um sich zu überlegen, ob sie überhaupt zuständig ist und noch mal 14 Monate, um dann den Vorschlag zu machen, man möchte sich doch gütlich einigen. Das zeugt alles nicht von einer starken Rechtsposition gegenüber AKME, sondern eher davon, dass sich die finanziellen Engagements der "Partner" in keiner Weise in Macht und Einfluss vor Ort spiegeln. Nach wie vor scheint eine "Einigung" für MPC das einzig erreichbare Ziel, die nur minder beteiligte AKME hat offenbar die ganze Zeit das Zepter in der Hand gehabt und hat es noch. Vor dem Hintergrund AKMEs Hinhaltetaktik, gibt es eigentlich keinen Grund, davon auszugehen, dass sich AKME an den jetzigen Vertrag wirklich gebunden fühlt. AKME wird wahrscheinlich den Verkauf der Grundstücke bis März 2016 verzögern, dann steht ihr ein Kündigungsrecht zu und alles ist wieder auf Anfang.
Gescheitert aber nicht gescheiter.
