MPC Sachwert Rendite-Fonds Indien
Projektentwicklungen in Indien – zwiespältiger Auftakt zu einer neuen Fondsserie
Angebot. Ab 10.000 Euro plus Agio können sich deutsche Anleger erstmals über die Zeichnung eines geschlossenen Fonds indirekt an Projektentwicklungen in Indien beteiligen. Drei Apartmentanlagen mit 3.400 Wohnungen im gehobenen Standard sollen in Bangalore, Ludhiana und Mohali gebaut und an private Nutzer verkauft werden. Zeichner haben die Wahl zwischen zwei Beteiligungsvarianten: Variante A mit fünf Prozent Agio und einem kalkulierten Mittelrückfluss von 142,5 Prozent des Eigenkapitals einschließlich Agio nach Steuern, Variante B mit drei Prozent Agio, prognostiziertem Mittelrückfluss von 124,3 Prozent und bevorrechtigter Kapitalrückzahlung. Das Fondsvolumen beträgt einschließlich Agio 64,4 bis maximal 73,5 Millionen Euro. Die Fondslaufzeit soll vier Jahre betragen.
Zielmarkt. Indien ist ein Land voller Chancen und Gegensätze – von den 1,1 Milliarden Einwohnern ist nur ein Drittel älter als 35 Jahre. Während 300 Millionen Menschen unter der Armutsgrenze leben, gehören 350 Millionen zur konsumfreudigen Mittelschicht, der Zielgruppe dieses Fonds. Die starke internationale Auslagerung von IT-Prozessen fördert Indiens mächtigen Dienstleistungssektor. Die industrielle Basis ist dagegen nur unzureichend entwickelt. Indien bietet einen chancenreichen, wenngleich wenig transparenten Wohnimmobilienmarkt mit gravierenden territorialen Unterschieden. Der Bedarf an neuen Wohnungen liegt insgesamt zwischen 20 und 31 Millionen, in den Städten bei sieben Millionen. 63 Prozent der Stadtwohnungen sind Eigentumswohnungen. Die Wohnimmobilienpreise sind in den zehn größten Städten des Landes allein im Jahr 2005 um etwa 25 Prozent gestiegen und steigen weiter. Bangalore, im Süden Indiens, zählt mehr als vier Millionen Einwohner und gilt als internationale IT-Hochburg und wichtiger Standort für die Luft- und Raumfahrtforschung. Die im nördlichen Bundesstaat Punjab gelegenen Städte Ludhiana und Mohali befinden sich erst am Anfang ihrer Entwicklung zu internationalen Dienstleistungszentren.
Beteiligungsstruktur. Die Fondsgesellschaft hält alle Anteile einer mauritischen Holdinggesellschaft. Üblicherweise investieren ausländische Fondsgesellschaften in Indien über eine Zwischengesellschaft auf Mauritius. Diese erwirbt hier 77,6 Prozent der Anteile und 50 Prozent der Stimmrechte an einer indischen Projektentwicklungsgesellschaft, die die Grundstücke erwirbt, die Apartmentanlagen errichtet und veräußert. Die verbleibenden 22,4 Prozent der Anteile und 50 Prozent der Stimmrechte hält der seit 2003 in Indien tätige Projektpartner AKME Projects Ltd. Die Aufteilung von Anteilen in verschiedene Share Casses mit und ohne Stimmrecht ist typisch für Indien. Die Rückgabe von Anteilen mit minimalem oder ohne Stimmrecht in Indien ist bei Zwischenschaltung einer mauritischen Holdinggesellschaft für Ausländer steuerfrei.
Ausschüttungen der Projektentwicklungsgesellschaft erfolgen über den Rückkauf ihrer Gesellschaftsanteile. Dabei erwirbt die Projektentwicklungsgesellschaft zunächst so viele Anteile von der mauritischen Holdinggesellschaft, bis diese 115 Prozent ihres investierten Kapitals bekommen hat. Erst dann erhält der Projektpartner das Recht, 100 Prozent seiner Einlagen zu realisieren. Der verbleibende Rest wird im Verhältnis 71,05 Prozent an die Holding und 28,95 Prozent an den Projektpartner ausgezahlt. Nach dem Verkauf aller Apartments hat die mauritische Holding ein vertraglich gesichertes Anteilsandienungsrecht an den Projektpartner AKME. Die im Handelsregister einzutragende Hafteinlage ist lobenswerterweise auf zehn Prozent der Kommanditeinlage begrenzt.
Stand der Investitionen. Unterstützung bei der Due Diligence holte sich MPC bei CB Richard Ellis. Grundstück, Preise und Kosten für das Projekt in Bangalore stehen noch nicht fest. Für die Grundstücke in Ludhiana und Mohali sind die Grundstücksentwicklungsrechte gesichert, der Kaufvertrag für das Grundstück in Ludhiana ist unterzeichnet, genehmigte Bebauungspläne liegen vor. Die Posten für Generalunternehmer und Bauüberwachung vor Ort sind noch nicht endgültig vergeben.
Finanzierung und laufende Kosten. Die Finanzierung der Fondsgesellschaft erfolgt komplett aus Eigenkapital. Vom Fondsvolumen inklusive Agio werden nur knapp 78 Prozent in den Anteilserwerb an der mauritischen Holdinggesellschaft investiert, 3,11 Prozent fließen in die Liquiditätsreserve. Die hohen fondsbedingten Nebenkosten resultieren vorwiegend aus den enormen 5,28 Prozent Gebühren für die Platzierungsgarantie des Initiators. Ein Rückabwicklungsrisiko infolge projektbezogener Schwierigkeiten ist gleichwohl gegeben. Die Finanzierung der Projektentwicklungsgesellschaft ist noch nicht in trockenen Tüchern. Der überwiegende Teil der Projektentwicklungskosten ist noch nicht vertraglich unterlegt. Folglich wurde die Bauzwischenfinanzierung von 20,3 Millionen Euro noch nicht gesichert. Eventuelle Kostenüberschreitungen sollen aus der Liquiditätsreserve, durch die Aufnahme zusätzlicher Baukredite oder den frühzeitigen Verkauf einzelner Apartments erfolgen.
Die laufenden Kosten bewegen sich auf den jeweiligen Ebenen im fondsüblichen Rahmen. Die MPC Synergy Real Estate AG erhält für Projektmanagement jährlich 1,5 Prozent des von der Holding investierten Kapitals und zehn Prozent der Gewinne, die die Fondsgesellschaft erzielt. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Anleger der Variante A 155 Prozent ihrer Einlage ohne Agio erhalten haben, steigt der Gewinnanteil auf 20 Prozent. Außerdem entsteht ein jährlicher Verwaltungsaufwand der Holding in Höhe von 50.000 Euro im ersten Jahr, gesteigert um drei Prozent jährlich. Durch die Zwischenschaltung einer Holding und einer Projektentwicklungsgesellschaft entstehen natürlich im Vergleich zu Direktinvestments höhere Kosten, doch Direktinvestitionen sind für Ausländer in Indien derzeit leider nicht möglich.
Rückflüsse. Zeichner der Variante B können ab 2010 mit ersten Kapitalrückzahlungen rechnen, ihr Entnahmeanspruch beträgt jährlich sieben Prozent ihrer Beteiligung (ohne Agio) für die Jahre 2008 bis 2011. Sonst wird erst am Ende der Fondslaufzeit ausgeschüttet. Zuerst erhalten Zeichner der Variante B ihre gesamte Einlage (ohne Agio) abzüglich der bereits während der Fondslaufzeit erfolgten Zahlungen. Danach bekommen die Zeichner der Variante A ihre komplette Einlage (ohne Agio) zurück. Dann werden für den Zeitraum 2008 bis 2011 jährlich sieben Prozent, also maximal 28 Prozent der Einlage (ohne Agio), an die Anleger mit Einzahlungsvariante B gezahlt. Erst danach erhalten die Anleger der Variante A so lange Ausschüttungen, bis sie 55 Prozent ihrer Beteiligung ohne Agio erreicht haben. Der verbleibende Rest wird im Verhältnis zehn Prozent für Zeichner der Variante B und 90 Prozent an Zeichner der Variante A ausgeschüttet. Insgesamt werden für Anleger der Beitrittsvariante A/B Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 142,54 Prozent/124,27 Prozent der Beteiligung einschließlich Agio nach Steuern prognostiziert.
Steuerliche Behandlung. Die Holdinggesellschaft auf Mauritius gibt Gesellschaftsanteile an die Fondsgesellschaft aus und nimmt sie gegen Zahlung wieder zurück, dieser Vorgang wird weder in Deutschland noch in Mauritius versteuert. Kürzlich begannen Gespräche zur Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Mauritius und Indien. Der Initiator geht jedoch davon aus, dass Änderungen des Abkommens höchstwahrscheinlich nicht mehr für die Fondsgesellschaft relevant werden.
Die Fondsgesellschaft wird als vermögensverwaltend eingestuft. Anleger erzielen in Deutschland Einkünfte aus Kapitalvermögen und brauchen keine Steuererklärungen im Ausland abgeben. Da das Zwischenschalten einer mauritischen Holdinggesellschaft ein Erfordernis für die Investition in Indien darstellt und ihre steuerlichen Auswirkungen allein auf das indische Steuerrecht abzielen, ist davon auszugehen, dass Paragraf 42 AO für diesen Fonds nicht relevant werden dürfte.
fondstelegramm-Meinung. MPC wagt sich als erster Initiator auf indisches Terrain und bietet die Wahl zwischen zwei Beitrittsvarianten mit unterschiedlichem Chancen-Risiko-Profil. Sollten sich nicht genügend Anleger für die einzelnen Varianten finden, greift die Platzierungsgarantie von MPC, die jedoch mit 5,28 Prozent einen nicht unerheblichen Anteil des Fondsvolumens ausmacht. Mit der Marktexpertise von CB Richard Ellis dürfte die Due Diligence unproblematisch verlaufen sein. Wie es mit den Partnern vor Ort klappt, bleibt abzuwarten, denn es sind noch keine Verträge mit Generalunternehmer und Bauaufsicht geschlossen worden, ein Grundstück in Bangalore ist noch nicht identifiziert worden, Baugenehmigungen stehen noch aus, und folglich ist ein Großteil der Projektentwicklungskosten noch nicht vertraglich fixiert.
Zielmarkt. Indien ist ein Land voller Chancen und Gegensätze – von den 1,1 Milliarden Einwohnern ist nur ein Drittel älter als 35 Jahre. Während 300 Millionen Menschen unter der Armutsgrenze leben, gehören 350 Millionen zur konsumfreudigen Mittelschicht, der Zielgruppe dieses Fonds. Die starke internationale Auslagerung von IT-Prozessen fördert Indiens mächtigen Dienstleistungssektor. Die industrielle Basis ist dagegen nur unzureichend entwickelt. Indien bietet einen chancenreichen, wenngleich wenig transparenten Wohnimmobilienmarkt mit gravierenden territorialen Unterschieden. Der Bedarf an neuen Wohnungen liegt insgesamt zwischen 20 und 31 Millionen, in den Städten bei sieben Millionen. 63 Prozent der Stadtwohnungen sind Eigentumswohnungen. Die Wohnimmobilienpreise sind in den zehn größten Städten des Landes allein im Jahr 2005 um etwa 25 Prozent gestiegen und steigen weiter. Bangalore, im Süden Indiens, zählt mehr als vier Millionen Einwohner und gilt als internationale IT-Hochburg und wichtiger Standort für die Luft- und Raumfahrtforschung. Die im nördlichen Bundesstaat Punjab gelegenen Städte Ludhiana und Mohali befinden sich erst am Anfang ihrer Entwicklung zu internationalen Dienstleistungszentren.
Beteiligungsstruktur. Die Fondsgesellschaft hält alle Anteile einer mauritischen Holdinggesellschaft. Üblicherweise investieren ausländische Fondsgesellschaften in Indien über eine Zwischengesellschaft auf Mauritius. Diese erwirbt hier 77,6 Prozent der Anteile und 50 Prozent der Stimmrechte an einer indischen Projektentwicklungsgesellschaft, die die Grundstücke erwirbt, die Apartmentanlagen errichtet und veräußert. Die verbleibenden 22,4 Prozent der Anteile und 50 Prozent der Stimmrechte hält der seit 2003 in Indien tätige Projektpartner AKME Projects Ltd. Die Aufteilung von Anteilen in verschiedene Share Casses mit und ohne Stimmrecht ist typisch für Indien. Die Rückgabe von Anteilen mit minimalem oder ohne Stimmrecht in Indien ist bei Zwischenschaltung einer mauritischen Holdinggesellschaft für Ausländer steuerfrei.
Ausschüttungen der Projektentwicklungsgesellschaft erfolgen über den Rückkauf ihrer Gesellschaftsanteile. Dabei erwirbt die Projektentwicklungsgesellschaft zunächst so viele Anteile von der mauritischen Holdinggesellschaft, bis diese 115 Prozent ihres investierten Kapitals bekommen hat. Erst dann erhält der Projektpartner das Recht, 100 Prozent seiner Einlagen zu realisieren. Der verbleibende Rest wird im Verhältnis 71,05 Prozent an die Holding und 28,95 Prozent an den Projektpartner ausgezahlt. Nach dem Verkauf aller Apartments hat die mauritische Holding ein vertraglich gesichertes Anteilsandienungsrecht an den Projektpartner AKME. Die im Handelsregister einzutragende Hafteinlage ist lobenswerterweise auf zehn Prozent der Kommanditeinlage begrenzt.
Stand der Investitionen. Unterstützung bei der Due Diligence holte sich MPC bei CB Richard Ellis. Grundstück, Preise und Kosten für das Projekt in Bangalore stehen noch nicht fest. Für die Grundstücke in Ludhiana und Mohali sind die Grundstücksentwicklungsrechte gesichert, der Kaufvertrag für das Grundstück in Ludhiana ist unterzeichnet, genehmigte Bebauungspläne liegen vor. Die Posten für Generalunternehmer und Bauüberwachung vor Ort sind noch nicht endgültig vergeben.
Finanzierung und laufende Kosten. Die Finanzierung der Fondsgesellschaft erfolgt komplett aus Eigenkapital. Vom Fondsvolumen inklusive Agio werden nur knapp 78 Prozent in den Anteilserwerb an der mauritischen Holdinggesellschaft investiert, 3,11 Prozent fließen in die Liquiditätsreserve. Die hohen fondsbedingten Nebenkosten resultieren vorwiegend aus den enormen 5,28 Prozent Gebühren für die Platzierungsgarantie des Initiators. Ein Rückabwicklungsrisiko infolge projektbezogener Schwierigkeiten ist gleichwohl gegeben. Die Finanzierung der Projektentwicklungsgesellschaft ist noch nicht in trockenen Tüchern. Der überwiegende Teil der Projektentwicklungskosten ist noch nicht vertraglich unterlegt. Folglich wurde die Bauzwischenfinanzierung von 20,3 Millionen Euro noch nicht gesichert. Eventuelle Kostenüberschreitungen sollen aus der Liquiditätsreserve, durch die Aufnahme zusätzlicher Baukredite oder den frühzeitigen Verkauf einzelner Apartments erfolgen.
Die laufenden Kosten bewegen sich auf den jeweiligen Ebenen im fondsüblichen Rahmen. Die MPC Synergy Real Estate AG erhält für Projektmanagement jährlich 1,5 Prozent des von der Holding investierten Kapitals und zehn Prozent der Gewinne, die die Fondsgesellschaft erzielt. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Anleger der Variante A 155 Prozent ihrer Einlage ohne Agio erhalten haben, steigt der Gewinnanteil auf 20 Prozent. Außerdem entsteht ein jährlicher Verwaltungsaufwand der Holding in Höhe von 50.000 Euro im ersten Jahr, gesteigert um drei Prozent jährlich. Durch die Zwischenschaltung einer Holding und einer Projektentwicklungsgesellschaft entstehen natürlich im Vergleich zu Direktinvestments höhere Kosten, doch Direktinvestitionen sind für Ausländer in Indien derzeit leider nicht möglich.
Rückflüsse. Zeichner der Variante B können ab 2010 mit ersten Kapitalrückzahlungen rechnen, ihr Entnahmeanspruch beträgt jährlich sieben Prozent ihrer Beteiligung (ohne Agio) für die Jahre 2008 bis 2011. Sonst wird erst am Ende der Fondslaufzeit ausgeschüttet. Zuerst erhalten Zeichner der Variante B ihre gesamte Einlage (ohne Agio) abzüglich der bereits während der Fondslaufzeit erfolgten Zahlungen. Danach bekommen die Zeichner der Variante A ihre komplette Einlage (ohne Agio) zurück. Dann werden für den Zeitraum 2008 bis 2011 jährlich sieben Prozent, also maximal 28 Prozent der Einlage (ohne Agio), an die Anleger mit Einzahlungsvariante B gezahlt. Erst danach erhalten die Anleger der Variante A so lange Ausschüttungen, bis sie 55 Prozent ihrer Beteiligung ohne Agio erreicht haben. Der verbleibende Rest wird im Verhältnis zehn Prozent für Zeichner der Variante B und 90 Prozent an Zeichner der Variante A ausgeschüttet. Insgesamt werden für Anleger der Beitrittsvariante A/B Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 142,54 Prozent/124,27 Prozent der Beteiligung einschließlich Agio nach Steuern prognostiziert.
Steuerliche Behandlung. Die Holdinggesellschaft auf Mauritius gibt Gesellschaftsanteile an die Fondsgesellschaft aus und nimmt sie gegen Zahlung wieder zurück, dieser Vorgang wird weder in Deutschland noch in Mauritius versteuert. Kürzlich begannen Gespräche zur Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Mauritius und Indien. Der Initiator geht jedoch davon aus, dass Änderungen des Abkommens höchstwahrscheinlich nicht mehr für die Fondsgesellschaft relevant werden.
Die Fondsgesellschaft wird als vermögensverwaltend eingestuft. Anleger erzielen in Deutschland Einkünfte aus Kapitalvermögen und brauchen keine Steuererklärungen im Ausland abgeben. Da das Zwischenschalten einer mauritischen Holdinggesellschaft ein Erfordernis für die Investition in Indien darstellt und ihre steuerlichen Auswirkungen allein auf das indische Steuerrecht abzielen, ist davon auszugehen, dass Paragraf 42 AO für diesen Fonds nicht relevant werden dürfte.
fondstelegramm-Meinung. MPC wagt sich als erster Initiator auf indisches Terrain und bietet die Wahl zwischen zwei Beitrittsvarianten mit unterschiedlichem Chancen-Risiko-Profil. Sollten sich nicht genügend Anleger für die einzelnen Varianten finden, greift die Platzierungsgarantie von MPC, die jedoch mit 5,28 Prozent einen nicht unerheblichen Anteil des Fondsvolumens ausmacht. Mit der Marktexpertise von CB Richard Ellis dürfte die Due Diligence unproblematisch verlaufen sein. Wie es mit den Partnern vor Ort klappt, bleibt abzuwarten, denn es sind noch keine Verträge mit Generalunternehmer und Bauaufsicht geschlossen worden, ein Grundstück in Bangalore ist noch nicht identifiziert worden, Baugenehmigungen stehen noch aus, und folglich ist ein Großteil der Projektentwicklungskosten noch nicht vertraglich fixiert.
Auch nach einigen Yoga-Übungen kann die Vergütung für die Platzierungsgarantie nur als üppig bezeichnet werden.
