MPC Sachwert Rendite-Fonds Japan
Und noch eine Platzierungsgarantie von MPC
Angebot. Der Fonds ist am Geschäft einer japanischen Kapitalgesellschaft beteiligt, die wirtschaftlicher Eigentümer von sechs Einzelhandels-, Entertainmentimmobilien und drei Grundstücken in Japan ist. Das Gesamtinvestitionsvolumen inklusive Agio beträgt rund 182 Millionen Euro. Anleger können sich ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio am Fonds beteiligen. Die Fondswährung ist Euro. MPC hat eine Platzierungsgarantie abgegeben. Die Hafteinlage im Handelsregister beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Die ordentliche Kündigung der Beteiligung ist erstmals zum 31. Dezember 2018 möglich.
Zielmarkt. Japan ist die Volkswirtschaft mit dem weltweit zweitgrößten Bruttoinlandsprodukt. Die Steigerung des Bruttoinlandsprodukt geht nach den Zahlen des CIA World Factbooks zurück: Im Jahr betrug es 2,6 Prozent, ein Jahr später 2,2, für dieses Jahr werden 1,9 Prozent erwartet. Japans Immobilienmarkt ist hoch entwickelt. Anfang der neunziger Jahre sind Japans Immobilienpreise von einem historischen Hoch dramatisch gefallen, erst im Jahr 2007 sind diese wieder ganz leicht gestiegen.
Beteiligungsstruktur. Der Fonds ist mit 90 Prozent, der japanische Ko-Investor Kenedix, Inc. mit sieben Prozent stiller Gesellschafter einer japanischen Kapitalgesellschaft. Diese wird TK Operator genannt (TK steht für stille Gesellschaft), ist mit drei Prozent beteiligt und ist wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilien. Rechtlicher Eigentümer bleiben inländische Treuhandbanken. Die Anteile am TK Operator besitzt eine japanische Kapitalgesellschaft (Yugen), die als Kontrollinstanz die Geschäftsführung des TK Operators stellt. Die Anteile der Yugen gehören Kenedix Inc., die jedoch über keine Stimmrechte verfügt und gleichzeitig Verkäufer des wirtschaftlichen Eigentums an den Fondsimmobilien ist. Kenedix Advisors, Tochtergesellschaft des Ko-Investors, ist Asset Manager. Das Property Management übernehmen Dritte.
Fondspartner. Das japanische Immobilienunternehmen Kenedix Inc. (Ko-Investor, Verkäufer des wirtschaftlichen Eigentums und Mutter des Asset-Managers) wurde 1995 als Tochterunternehmen der amerikanischen Kennedy-Wilson Inc. gegründet, ist seit 2002 börsennotiert und vom Mutterunternehmen unabhängig. Auch an Kenedix ist die Immobilienkrise nicht spurlos vorbeigegangen. 2007 erreichte das Unternehmen einen Nettogewinn in Höhe von rund 14,6 Milliarden Yen , in den ersten drei Quartalen dieses Jahres betrug dieser nur noch 5,7 Milliarden Yen, das sind 43 Prozent des im Vorjahreszeitraum erreichten Betrags.
Immobilien. Am 18. August 2008 wurden die Verträge über den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums der neun Immobilien von Kenedix Inc. an den TK Operator geschlossen. Der Kaufpreis betrug 25,75 Milliarden Yen (umgerechnet 160,5 Millionen Euro) und entsprach im Durchschnitt dem 17,4-fachen der Jahresnettomieten der Immobilien. Laut Wertgutachten des Japanese Real Estate Institiutes lag der Kaufpreis insgesamt 8,6 Prozent unter dem Verkehrswert. Die Immobilien (Shoppingcenter, Supermarkt, Einkaufszentrum, Fitnessstudio, zwei Videospiel-Centren) sind über das Land verteilt, maximal fünf Jahre alt und fast vollständig vermietet. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt rund 13 Jahre. Alle Immobilien liegen laut Possible Maximum Loss-Kennzahl für Erdbeben unter der 15-Prozent-Grenze, ab der Banken eine Erdbebenversicherung verlangen.
Finanzierung. 42 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital, 58 Prozent aus Fremdkapital finanziert. Darlehensnehmer ist der TK Operator. Der Darlehensvertrag liegt vor. Die Laufzeit des Darlehens endet im August 2013. Darüber hinaus hat der Fonds ein Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von 59 Millionen Euro aufgenommen. Das gesamte Eigenkapital wurde über Cross-Currency-Swaps und Optionen gegen Währungsschwankungen gesichert. 88,1 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden in den Kaufpreis der Immobilien investiert, 1,8 Prozent sind Maklerkosten, 1,4 Prozent werden als Sicherheit bei der Bank hinterlegt, 0,6 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, 1,3 Prozent in die Finanzierung, 6,8 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 16,3 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Die Mieten abzüglich immobilienbezogener Steuern, Betriebs-, Instandhaltungs-, Versicherungskosten wurden mit durchschnittlich jährlich 0,44 Prozent gesteigert. Nach einigen Jahren der Deflation liegt die Inflationsrate derzeit bei null Prozent, MPC geht hier von einer leichten Trendwende aus. Die Einnahmen wurden für zehn Jahre zu 156,88 bis 123,94 Yen je Euro gegen Wechselkursänderungen gesichert. Die Darlehenszinsen betragen fünf Jahre lang 2,89 Prozent jährlich. Danach wurde mit einem Zinssatz von nur 3,39 Prozent gerechnet – hier wäre ein höherer Zinssatz vorsichtiger gewesen. Getilgt wird erst ab dem zweiten Jahr mit nur 0,5 Prozent pro Jahr. Da fast alle Mietverträge erst nach der Fondslaufzeit enden, wurden die Anschlussvermietungsaufwendungen mit nur einem Prozent der Bruttomiete kalkuliert – abzüglich immobilienbezogener Steuern, Kosten und Gebühren des juristischen Eigentümers. Bei unvorhergesehenem Mieterwechsel könnte es hier Probleme geben. Für Instandhaltungsleistungen wurden für die ersten fünf Jahre umgerechnet 0,82 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt, für die darauffolgenden Jahre 2,17 Euro je Quadratmeter. Diese eher knappen Ansätze stammen vom Japanse Real Estate Institute. Die Gebühren für das Asset Management sind vertraglich unterlegt und betragen 5,5 Prozent der Nettomieteinnahmen jährlich, hier wird nicht gespart. Die Verwaltungskosten des TK Operators wurden mit umgerechnet 194.000 Euro berücksichtigt. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,22 Prozent des Eigenkapitals. Die Immobilien sollen Mitte 2018 zum 17,4-fachen der Jahresnettomieten (gleich Einkaufsfaktor) veräußert werden. Diese Kalkulation wird nur bei erfolgreicher laufender Wiedervermietung oder bei einer Steigerung der Einzelhandelsimmobilienpreise erreicht, denn Revitalisierungsaufwendungen für die Flächen mit auslaufenden Mietverträgen wurden nicht eingeplant. MPC erhält ein Prozent der Auszahlungen an die Gesellschafter zuzüglich Kostenerstattung. Übersteigen die Verkaufserlöse 110 Prozent des Eigenkapitals, erhält MPC 20 Prozent der darüber hinausgehenden Beträge.
Rückfluss. Während der zehnjährigen Fondslaufzeit sollen laut Prognose 67 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio ausgezahlt werden, beim Verkauf der Immobilien weitere 106 Prozent, was einer prognostizierten Gesamtauszahlung von 173 Prozent entspricht. Die prognostizierte jährliche IRR-Rendite nach Steuern beträgt 6,46 Prozent.
Steuerliche Behandlung. Der Fonds ist atypisch stiller Gesellschafter und erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der TK Operator hat 20 Prozent Quellensteuer in Japan zu zahlen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Japan und Deutschland regelt, dass Einkünfte aus der stillen Beteiligung und Veräußerungsgewinne in Deutschland unter Progressionsvorbehalt von der Steuer befreit sind. Ein steuerliches Gutachten liegt vor.
fondstelegramm-Meinung. MPC setzt mit ihrem Einkaufszeitpunkt auf einen weiteren leichten Anstieg der Immobilienpreise. Die Einzelhandelsimmobilien wurden in ihrer Gesamtheit leicht unter ihrem Verkehrswert eingekauft. Positiv sind die hohe Vermietungsquote und die über die geplante Fondslaufzeit hinausgehende durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge. Leider wird während der Fondslaufzeit kaum getilgt. Anschlussfinanzierung und Instandhaltung wurden eher knapp kalkuliert. Revitalisierungsaufwendungen wurden nicht berücksichtigt.
Platzierungsgarantien hat der Initiator in der Vergangenheit im großen Stil abgegeben. In Anbetracht der angespannten Situation bei MPC ist die Werthaltigkeit zu hinterfragen. Sollte MPC ihren Verpflichtungen als Platzierungsgarant nicht nachkommen können und der Fonds rückabgewickelt werden, hätten die Anleger keinen Anspruch auf die Rückerstattung ihrer eingezahlten Beträge.
Zielmarkt. Japan ist die Volkswirtschaft mit dem weltweit zweitgrößten Bruttoinlandsprodukt. Die Steigerung des Bruttoinlandsprodukt geht nach den Zahlen des CIA World Factbooks zurück: Im Jahr betrug es 2,6 Prozent, ein Jahr später 2,2, für dieses Jahr werden 1,9 Prozent erwartet. Japans Immobilienmarkt ist hoch entwickelt. Anfang der neunziger Jahre sind Japans Immobilienpreise von einem historischen Hoch dramatisch gefallen, erst im Jahr 2007 sind diese wieder ganz leicht gestiegen.
Beteiligungsstruktur. Der Fonds ist mit 90 Prozent, der japanische Ko-Investor Kenedix, Inc. mit sieben Prozent stiller Gesellschafter einer japanischen Kapitalgesellschaft. Diese wird TK Operator genannt (TK steht für stille Gesellschaft), ist mit drei Prozent beteiligt und ist wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilien. Rechtlicher Eigentümer bleiben inländische Treuhandbanken. Die Anteile am TK Operator besitzt eine japanische Kapitalgesellschaft (Yugen), die als Kontrollinstanz die Geschäftsführung des TK Operators stellt. Die Anteile der Yugen gehören Kenedix Inc., die jedoch über keine Stimmrechte verfügt und gleichzeitig Verkäufer des wirtschaftlichen Eigentums an den Fondsimmobilien ist. Kenedix Advisors, Tochtergesellschaft des Ko-Investors, ist Asset Manager. Das Property Management übernehmen Dritte.
Fondspartner. Das japanische Immobilienunternehmen Kenedix Inc. (Ko-Investor, Verkäufer des wirtschaftlichen Eigentums und Mutter des Asset-Managers) wurde 1995 als Tochterunternehmen der amerikanischen Kennedy-Wilson Inc. gegründet, ist seit 2002 börsennotiert und vom Mutterunternehmen unabhängig. Auch an Kenedix ist die Immobilienkrise nicht spurlos vorbeigegangen. 2007 erreichte das Unternehmen einen Nettogewinn in Höhe von rund 14,6 Milliarden Yen , in den ersten drei Quartalen dieses Jahres betrug dieser nur noch 5,7 Milliarden Yen, das sind 43 Prozent des im Vorjahreszeitraum erreichten Betrags.
Immobilien. Am 18. August 2008 wurden die Verträge über den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums der neun Immobilien von Kenedix Inc. an den TK Operator geschlossen. Der Kaufpreis betrug 25,75 Milliarden Yen (umgerechnet 160,5 Millionen Euro) und entsprach im Durchschnitt dem 17,4-fachen der Jahresnettomieten der Immobilien. Laut Wertgutachten des Japanese Real Estate Institiutes lag der Kaufpreis insgesamt 8,6 Prozent unter dem Verkehrswert. Die Immobilien (Shoppingcenter, Supermarkt, Einkaufszentrum, Fitnessstudio, zwei Videospiel-Centren) sind über das Land verteilt, maximal fünf Jahre alt und fast vollständig vermietet. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt rund 13 Jahre. Alle Immobilien liegen laut Possible Maximum Loss-Kennzahl für Erdbeben unter der 15-Prozent-Grenze, ab der Banken eine Erdbebenversicherung verlangen.
Finanzierung. 42 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital, 58 Prozent aus Fremdkapital finanziert. Darlehensnehmer ist der TK Operator. Der Darlehensvertrag liegt vor. Die Laufzeit des Darlehens endet im August 2013. Darüber hinaus hat der Fonds ein Zwischenfinanzierungsdarlehen in Höhe von 59 Millionen Euro aufgenommen. Das gesamte Eigenkapital wurde über Cross-Currency-Swaps und Optionen gegen Währungsschwankungen gesichert. 88,1 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens inklusive Agio werden in den Kaufpreis der Immobilien investiert, 1,8 Prozent sind Maklerkosten, 1,4 Prozent werden als Sicherheit bei der Bank hinterlegt, 0,6 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, 1,3 Prozent in die Finanzierung, 6,8 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 16,3 Prozent des Eigenkapitals.
Verlaufsprognose. Die Mieten abzüglich immobilienbezogener Steuern, Betriebs-, Instandhaltungs-, Versicherungskosten wurden mit durchschnittlich jährlich 0,44 Prozent gesteigert. Nach einigen Jahren der Deflation liegt die Inflationsrate derzeit bei null Prozent, MPC geht hier von einer leichten Trendwende aus. Die Einnahmen wurden für zehn Jahre zu 156,88 bis 123,94 Yen je Euro gegen Wechselkursänderungen gesichert. Die Darlehenszinsen betragen fünf Jahre lang 2,89 Prozent jährlich. Danach wurde mit einem Zinssatz von nur 3,39 Prozent gerechnet – hier wäre ein höherer Zinssatz vorsichtiger gewesen. Getilgt wird erst ab dem zweiten Jahr mit nur 0,5 Prozent pro Jahr. Da fast alle Mietverträge erst nach der Fondslaufzeit enden, wurden die Anschlussvermietungsaufwendungen mit nur einem Prozent der Bruttomiete kalkuliert – abzüglich immobilienbezogener Steuern, Kosten und Gebühren des juristischen Eigentümers. Bei unvorhergesehenem Mieterwechsel könnte es hier Probleme geben. Für Instandhaltungsleistungen wurden für die ersten fünf Jahre umgerechnet 0,82 Euro je Quadratmeter Nutzfläche berücksichtigt, für die darauffolgenden Jahre 2,17 Euro je Quadratmeter. Diese eher knappen Ansätze stammen vom Japanse Real Estate Institute. Die Gebühren für das Asset Management sind vertraglich unterlegt und betragen 5,5 Prozent der Nettomieteinnahmen jährlich, hier wird nicht gespart. Die Verwaltungskosten des TK Operators wurden mit umgerechnet 194.000 Euro berücksichtigt. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 0,22 Prozent des Eigenkapitals. Die Immobilien sollen Mitte 2018 zum 17,4-fachen der Jahresnettomieten (gleich Einkaufsfaktor) veräußert werden. Diese Kalkulation wird nur bei erfolgreicher laufender Wiedervermietung oder bei einer Steigerung der Einzelhandelsimmobilienpreise erreicht, denn Revitalisierungsaufwendungen für die Flächen mit auslaufenden Mietverträgen wurden nicht eingeplant. MPC erhält ein Prozent der Auszahlungen an die Gesellschafter zuzüglich Kostenerstattung. Übersteigen die Verkaufserlöse 110 Prozent des Eigenkapitals, erhält MPC 20 Prozent der darüber hinausgehenden Beträge.
Rückfluss. Während der zehnjährigen Fondslaufzeit sollen laut Prognose 67 Prozent des Eigenkapitals ohne Agio ausgezahlt werden, beim Verkauf der Immobilien weitere 106 Prozent, was einer prognostizierten Gesamtauszahlung von 173 Prozent entspricht. Die prognostizierte jährliche IRR-Rendite nach Steuern beträgt 6,46 Prozent.
Steuerliche Behandlung. Der Fonds ist atypisch stiller Gesellschafter und erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der TK Operator hat 20 Prozent Quellensteuer in Japan zu zahlen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Japan und Deutschland regelt, dass Einkünfte aus der stillen Beteiligung und Veräußerungsgewinne in Deutschland unter Progressionsvorbehalt von der Steuer befreit sind. Ein steuerliches Gutachten liegt vor.
fondstelegramm-Meinung. MPC setzt mit ihrem Einkaufszeitpunkt auf einen weiteren leichten Anstieg der Immobilienpreise. Die Einzelhandelsimmobilien wurden in ihrer Gesamtheit leicht unter ihrem Verkehrswert eingekauft. Positiv sind die hohe Vermietungsquote und die über die geplante Fondslaufzeit hinausgehende durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge. Leider wird während der Fondslaufzeit kaum getilgt. Anschlussfinanzierung und Instandhaltung wurden eher knapp kalkuliert. Revitalisierungsaufwendungen wurden nicht berücksichtigt.
Platzierungsgarantien hat der Initiator in der Vergangenheit im großen Stil abgegeben. In Anbetracht der angespannten Situation bei MPC ist die Werthaltigkeit zu hinterfragen. Sollte MPC ihren Verpflichtungen als Platzierungsgarant nicht nachkommen können und der Fonds rückabgewickelt werden, hätten die Anleger keinen Anspruch auf die Rückerstattung ihrer eingezahlten Beträge.
Wenn die Platzierung des Fonds gelingt und die abgeschlossenen Mietverträge eingehalten werden, sind wesentliche Faktoren während der Laufzeit geklärt. Damit aber die Exitprognose aufgeht, müssen die Immobilienpreise zum Verkaufszeitpunkt gestiegen sein.
