Nordcapital Immobilienfonds Niederlande 8
Notverkauf zur Insolvenzvermeidung
Fonds. 2006 emittierte Nordcapital den Immobilienfonds Niederlande 8, der eine Amsterdamer Büroimmobilie finanziert. 19,5 Millionen Euro Eigenkapital der Gesellschafter standen damals 26,4 Millionen Euro Fremdkapital gegenüber. Nach der Zerschlagung der WestLB übernahm die Erste Abwicklungsanstalt (EAA) 2015 das Darlehen von der WestImmo beim Stand von 24,2 Millionen Euro. Bisher wurden 38,5 Prozent des Gesellschafterkapitals zurückgeführt.
Leerstand. Seit Anfang des Jahres steht die Immobilie zu 60 Prozent leer und kürzlich hat ein weiterer Mieter, der eigentlich einen Vertrag bis 2020 hat, angekündigt zum Ende dieses Jahres auszuziehen – was sich zusätzlich negativ auf die Situation der Immobilie auswirkt, selbst wenn der Vertrag noch die kommenden vier Jahre bedient werden sollte.
Krise. Ein von der Bank beauftragtes Gutachten ergab einen Verkehrswert der Immobilie von gerade mal noch 12 Millionen Euro, nicht einmal die Hälfte des aktuellen Darlehenstands. Die Geschäftsführung sah sich mit den folgenden Handlungsalternativen konfrontiert. Entweder gelingt eine Umfinanzierung mit einer anderen Bank, was aber einen wirtschaftlich nicht vertretbaren Nachschuss der Gesellschaft gefordert hätte, oder die Gesellschaft meldet Insolvenz an. Der dritte und letztlich einzig gangbare Weg war offenbar, sich auf die Bedingungen der EAA einzulassen, die sie an eine Verlängerung des Darlehens bis Ende dieses Jahres knüpfte.
Bedingungen der EAA. Aus der Liquidität, die durch seit 2011 einbehaltene Auszahlungen aufgebaut wurde, soll eine Sondertilgung in Höhe von zwei Millionen Euro geleistet werden, die restliche Liquidität von gut vier Millionen soll verpfändet werden und im Zentrum aller weiteren Bemühungen soll der Verkauf der Immobilie, nicht die Vermietung leer stehender Flächen stehen.
Beschluss. Folglich war es notwendig, einen entsprechenden Gesellschafterbeschluss herbeizuführen, der mit ausreichend großer Mehrheit auch gefasst wurde. Die Situation bleibt aber eine Herausforderung. Ein im Juni noch vorliegendes Kaufangebot wurde zwischenzeitlich zurückgezogen, weil der Kaufinteressent die Finanzierung nicht hinbekam. Derzeit würden, teilt die Geschäftsführung mit, Gespräche mit zwei weiteren Interessenten geführt.
fondstelegramm-Meinung. Die Anlegerkorrespondenz von Nordcapital erfreut sich in der Regel auch in schwierigen Situationen angenehmer Klarheit. Bei der Kommunikation dieses Falls fällt indes auf, dass der Bank die Rolle zugeschrieben wird, eine Lösung über Neuvermietungen zu verhindern, indem sie auf die Vorrangigkeit von Verkaufs- anstatt von Vermietungsbemühungen dränge. Das klingt ein wenig danach, als wäre der hohe Leerstand in der Immobilie schlagartig und völlig unerwartet gekommen und als sei die Bank schuld daran, dass die Fondsgeschäftsführung ihr eigentliches Vermietungstalent nicht mehr anbringen darf.
Leerstand. Seit Anfang des Jahres steht die Immobilie zu 60 Prozent leer und kürzlich hat ein weiterer Mieter, der eigentlich einen Vertrag bis 2020 hat, angekündigt zum Ende dieses Jahres auszuziehen – was sich zusätzlich negativ auf die Situation der Immobilie auswirkt, selbst wenn der Vertrag noch die kommenden vier Jahre bedient werden sollte.
Krise. Ein von der Bank beauftragtes Gutachten ergab einen Verkehrswert der Immobilie von gerade mal noch 12 Millionen Euro, nicht einmal die Hälfte des aktuellen Darlehenstands. Die Geschäftsführung sah sich mit den folgenden Handlungsalternativen konfrontiert. Entweder gelingt eine Umfinanzierung mit einer anderen Bank, was aber einen wirtschaftlich nicht vertretbaren Nachschuss der Gesellschaft gefordert hätte, oder die Gesellschaft meldet Insolvenz an. Der dritte und letztlich einzig gangbare Weg war offenbar, sich auf die Bedingungen der EAA einzulassen, die sie an eine Verlängerung des Darlehens bis Ende dieses Jahres knüpfte.
Bedingungen der EAA. Aus der Liquidität, die durch seit 2011 einbehaltene Auszahlungen aufgebaut wurde, soll eine Sondertilgung in Höhe von zwei Millionen Euro geleistet werden, die restliche Liquidität von gut vier Millionen soll verpfändet werden und im Zentrum aller weiteren Bemühungen soll der Verkauf der Immobilie, nicht die Vermietung leer stehender Flächen stehen.
Beschluss. Folglich war es notwendig, einen entsprechenden Gesellschafterbeschluss herbeizuführen, der mit ausreichend großer Mehrheit auch gefasst wurde. Die Situation bleibt aber eine Herausforderung. Ein im Juni noch vorliegendes Kaufangebot wurde zwischenzeitlich zurückgezogen, weil der Kaufinteressent die Finanzierung nicht hinbekam. Derzeit würden, teilt die Geschäftsführung mit, Gespräche mit zwei weiteren Interessenten geführt.
fondstelegramm-Meinung. Die Anlegerkorrespondenz von Nordcapital erfreut sich in der Regel auch in schwierigen Situationen angenehmer Klarheit. Bei der Kommunikation dieses Falls fällt indes auf, dass der Bank die Rolle zugeschrieben wird, eine Lösung über Neuvermietungen zu verhindern, indem sie auf die Vorrangigkeit von Verkaufs- anstatt von Vermietungsbemühungen dränge. Das klingt ein wenig danach, als wäre der hohe Leerstand in der Immobilie schlagartig und völlig unerwartet gekommen und als sei die Bank schuld daran, dass die Fondsgeschäftsführung ihr eigentliches Vermietungstalent nicht mehr anbringen darf.
