PropertyClass Österreich 5: KGAL bleibt Wien treu
Hohe Kosten schmälern die Rendite
Angebot. KGAL hat ihren fünften Österreichfonds auf den Markt gebracht. Anleger können sich zum 31. Dezember 2007 ab 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio an einem Bürogebäude in Wien beteiligen. Die Laufzeit ist nicht beschränkt; die Beteiligung kann erstmals zum 31. März 2023 gekündigt werden. Das geplante Fondsvolumen inklusive Agio beläuft sich auf 59,2 Millionen Euro. Davon sollen 28,5 Millionen Euro Eigenkapital von Anlegern zur Verfügung gestellt werden. KGAL zählt derzeit zu den aktivsten Immobilienkäufern in Wien.
Immobilie. Das Gebäude ist zur Umgehung der Grunderwerbssteuer im Besitz einer österreichischen Objektgesellschaft, deren Anteile zu knapp 100 Prozent voraussichtlich am 1. Dezember 2007 in den Besitz des Fonds übergehen sollen. Die 1984 fertig gestellte Immobilie wird derzeit umgebaut und generalsaniert. Nach Angaben von KGAL sind die Arbeiten zu 90 Prozent und die Übergabe an den Mieter in weiten Teilen erfolgt. Bis Ende August sollen die Umbauarbeiten abgeschlossen sein. Die Bürofläche inklusive kleinem Lager beträgt 18.600 Quadratmeter. Außerdem stehen 232 Pkw-Stellplätze zur Verfügung, die angesichts der kostenpflichtigen Kurzparkzone in der Umgebung von Bedeutung sind. Das Objekt befindet sich an einem guten Standort. Es besteht eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr – mit direkter Verbindung in die City – und die Autobahnen, auch zum Flughafen Wien-Schwechat.
Markt. Der Wiener Immobilienmarkt ist im europäischen Maßstab zwar relativ klein, dafür aber einigermaßen stabil. Die Neuflächenproduktion beträgt laut Frühjahresbericht von CPB Immobilientreuhand seit 2004 um die 200.000 Quadratmeter. Insgesamt stehen derzeit 10,35 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Die Vermietungsleistung steigt seit 2004 und wird für dieses Jahr auf etwa 340.000 Quadratmeter geschätzt. Die Vermietung des KGAL-Fondsobjekts zählt zu den größten im ersten Quartal 2007. Auch für das Mietniveau zeigen die Marktberichte eine leichte Tendenz nach oben, wenngleich die Spitzenmieten mit 22 Euro pro Quadratmeter im europäischen Vergleich bescheiden sind. Die Leerstandsrate hat sich bei sechs Prozent eingependelt.
Mieter. Das Gebäude ist ab 1. September 2007 vollständig an die Rail Cargo Austria (RCA) AG vermietet, die es als Hauptverwaltung einsetzen wird. Die RCA ist eine 100-prozentige Tochter der selbst im Staatseigentum befindlichen Österreichischen Bundesbahnen (ÖBB)-Holding AG. Insofern ist eine gute Bonität des Mieters gegeben. RCA hat im vergangenen Jahr einen Umsatz von knapp 2,2 Milliarden Euro erreicht und dabei einen Gewinn von 36,5 Millionen Euro erwirtschaftet. Die Fondsimmobilie soll am 1. September 2007 an RCA übergeben werden, der Mietervertrag ist unbefristet. Es liegt zudem ein wirksamer Kündigungsverzicht des Mieters für zehn Jahre vor, wobei RCA ermächtigt ist, ab dem siebten Mietjahr kleinere Teilflächen – insgesamt rund acht Prozent der Gesamtmietfläche – vorzeitig zu kündigen.
Investitionsplan. Immobilie und Grundstück kosten insgesamt 49,4 Millionen Euro; das entspricht 83,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio. Der Kaufpreisfaktor beträgt stolze 18,15. KGAL ließ sich den Kaufpreis mit nur einem Verkehrswertgutachten als „marktgerecht“ bestätigen, hat aber zusätzlich ein bautechnisches Gutachten erstellen lassen. Die Liquiditätsreserve plant KGAL in Höhe von 567.000 Euro. Die Fremdfinanzierung soll ab Ende 2007 beginnen. Das Darlehen bei der RZB in Wien hat ein Volumen von 30,5 Millionen Euro und wird mit einem gesicherten Zinssatz bis Ende 2017 in Höhe von 3,59 Prozent verrechnet.
Kosten. Neben den Anschaffungskosten fällt eine Reihe weitere Kosten an. Die von der KGAL übernommene Platzierungsgarantie wird mit 271.000 Euro vergütet. Für den bis Ende 2017 gesicherten Darlehenszins erhält die RZB eine satte Prämie von knapp 3,1 Millionen Euro. Unter diesem Aspekt steigt der effektive Zinssatz auf 5,09 Prozent. Für die Fremdkapitalvermittlung nimmt KGAL eine Gebühr von 610.000 Euro. Ingesamt betrachtet enttäuschen die hohen Kosten, denn bezogen auf das Eigenkapital der Anleger inklusive Agio betragen sie 29,8 Prozent. Zum Vergleich: Beim Vorgängerfonds lagen die Kosten bei 25,4 Prozent. Die laufenden Kosten des PropertyClass Österreich 5 sind marktkonform.
Prognoserechnung. Die Mieteinnahmen des indexierten Vertrags beginnen im ersten vollen Jahr mit knapp 2,8 Millionen Euro zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer. RCA zahlt dabei eine rechnerische Büroflächenmiete von 11,75 Euro pro Quadratmeter. Dieser Betrag liegt unter dem durchschnittlichen Mietniveau von 13 bis 16,7 Euro pro Quadratmeter und unter dem Niveau für gute Lagen von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Die Fondslaufzeit ist zwar unbegrenzt, die Prognoserechnung läuft allerdings bis Ende 2021. Die Initiatorin plant, bis dahin jährlich 5,5 Prozent an die Anleger auszuschütten, wobei die Ausschüttung im Jahr 2017 wegen des auslaufenden Kündigungsverzichts der RCA und der eventuell anfallen Anschlussvermietung ausgesetzt wird. KGAL hat exemplarisch den Verkauf der Immobilie im Jahr 2022 mit einem optimistischen Verkaufsfaktor von 17,15 angenommen. Unter Berücksichtigung der Schlussausschüttung ergibt sich eine Nachsteuer-Rendite von 5,5 Prozent (IRR).
Steuern. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich sind die Rückflüsse aus dem Fonds für deutsche Anleger bis zu einer Beteiligungshöhe von 49.000 Euro steuerfrei. Sie unterliegen in Deutschland allerdings dem Progressionsvorbehalt. Zinseinkünfte aus der Liquiditätsreserve müssen besteuert werden.
fondstelegramm-Meinung. KGAL führt derzeit den einzigen Österreich-Fonds im Vertrieb, alle anderen Anbieter haben sich zumindest vorläufig zurückgezogen. Wie schon der PropertyClass 4 Österreich (siehe fondstelegramm vom 13. Dezember 2006) hat auch der neue Fonds Schönheitsfehler. Zwar ist gegen die Immobilie, die Lage und den Mieter nichts einzuwenden. Allerdings schmälern die hohen Kosten die Rendite. Zudem besteht das Risiko der Anschlussvermietung, wenn der Ankermieter RCA die Hauptverwaltung ab 2017 komplett verlagert.
Immobilie. Das Gebäude ist zur Umgehung der Grunderwerbssteuer im Besitz einer österreichischen Objektgesellschaft, deren Anteile zu knapp 100 Prozent voraussichtlich am 1. Dezember 2007 in den Besitz des Fonds übergehen sollen. Die 1984 fertig gestellte Immobilie wird derzeit umgebaut und generalsaniert. Nach Angaben von KGAL sind die Arbeiten zu 90 Prozent und die Übergabe an den Mieter in weiten Teilen erfolgt. Bis Ende August sollen die Umbauarbeiten abgeschlossen sein. Die Bürofläche inklusive kleinem Lager beträgt 18.600 Quadratmeter. Außerdem stehen 232 Pkw-Stellplätze zur Verfügung, die angesichts der kostenpflichtigen Kurzparkzone in der Umgebung von Bedeutung sind. Das Objekt befindet sich an einem guten Standort. Es besteht eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr – mit direkter Verbindung in die City – und die Autobahnen, auch zum Flughafen Wien-Schwechat.
Markt. Der Wiener Immobilienmarkt ist im europäischen Maßstab zwar relativ klein, dafür aber einigermaßen stabil. Die Neuflächenproduktion beträgt laut Frühjahresbericht von CPB Immobilientreuhand seit 2004 um die 200.000 Quadratmeter. Insgesamt stehen derzeit 10,35 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Die Vermietungsleistung steigt seit 2004 und wird für dieses Jahr auf etwa 340.000 Quadratmeter geschätzt. Die Vermietung des KGAL-Fondsobjekts zählt zu den größten im ersten Quartal 2007. Auch für das Mietniveau zeigen die Marktberichte eine leichte Tendenz nach oben, wenngleich die Spitzenmieten mit 22 Euro pro Quadratmeter im europäischen Vergleich bescheiden sind. Die Leerstandsrate hat sich bei sechs Prozent eingependelt.
Mieter. Das Gebäude ist ab 1. September 2007 vollständig an die Rail Cargo Austria (RCA) AG vermietet, die es als Hauptverwaltung einsetzen wird. Die RCA ist eine 100-prozentige Tochter der selbst im Staatseigentum befindlichen Österreichischen Bundesbahnen (ÖBB)-Holding AG. Insofern ist eine gute Bonität des Mieters gegeben. RCA hat im vergangenen Jahr einen Umsatz von knapp 2,2 Milliarden Euro erreicht und dabei einen Gewinn von 36,5 Millionen Euro erwirtschaftet. Die Fondsimmobilie soll am 1. September 2007 an RCA übergeben werden, der Mietervertrag ist unbefristet. Es liegt zudem ein wirksamer Kündigungsverzicht des Mieters für zehn Jahre vor, wobei RCA ermächtigt ist, ab dem siebten Mietjahr kleinere Teilflächen – insgesamt rund acht Prozent der Gesamtmietfläche – vorzeitig zu kündigen.
Investitionsplan. Immobilie und Grundstück kosten insgesamt 49,4 Millionen Euro; das entspricht 83,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio. Der Kaufpreisfaktor beträgt stolze 18,15. KGAL ließ sich den Kaufpreis mit nur einem Verkehrswertgutachten als „marktgerecht“ bestätigen, hat aber zusätzlich ein bautechnisches Gutachten erstellen lassen. Die Liquiditätsreserve plant KGAL in Höhe von 567.000 Euro. Die Fremdfinanzierung soll ab Ende 2007 beginnen. Das Darlehen bei der RZB in Wien hat ein Volumen von 30,5 Millionen Euro und wird mit einem gesicherten Zinssatz bis Ende 2017 in Höhe von 3,59 Prozent verrechnet.
Kosten. Neben den Anschaffungskosten fällt eine Reihe weitere Kosten an. Die von der KGAL übernommene Platzierungsgarantie wird mit 271.000 Euro vergütet. Für den bis Ende 2017 gesicherten Darlehenszins erhält die RZB eine satte Prämie von knapp 3,1 Millionen Euro. Unter diesem Aspekt steigt der effektive Zinssatz auf 5,09 Prozent. Für die Fremdkapitalvermittlung nimmt KGAL eine Gebühr von 610.000 Euro. Ingesamt betrachtet enttäuschen die hohen Kosten, denn bezogen auf das Eigenkapital der Anleger inklusive Agio betragen sie 29,8 Prozent. Zum Vergleich: Beim Vorgängerfonds lagen die Kosten bei 25,4 Prozent. Die laufenden Kosten des PropertyClass Österreich 5 sind marktkonform.
Prognoserechnung. Die Mieteinnahmen des indexierten Vertrags beginnen im ersten vollen Jahr mit knapp 2,8 Millionen Euro zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer. RCA zahlt dabei eine rechnerische Büroflächenmiete von 11,75 Euro pro Quadratmeter. Dieser Betrag liegt unter dem durchschnittlichen Mietniveau von 13 bis 16,7 Euro pro Quadratmeter und unter dem Niveau für gute Lagen von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Die Fondslaufzeit ist zwar unbegrenzt, die Prognoserechnung läuft allerdings bis Ende 2021. Die Initiatorin plant, bis dahin jährlich 5,5 Prozent an die Anleger auszuschütten, wobei die Ausschüttung im Jahr 2017 wegen des auslaufenden Kündigungsverzichts der RCA und der eventuell anfallen Anschlussvermietung ausgesetzt wird. KGAL hat exemplarisch den Verkauf der Immobilie im Jahr 2022 mit einem optimistischen Verkaufsfaktor von 17,15 angenommen. Unter Berücksichtigung der Schlussausschüttung ergibt sich eine Nachsteuer-Rendite von 5,5 Prozent (IRR).
Steuern. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich sind die Rückflüsse aus dem Fonds für deutsche Anleger bis zu einer Beteiligungshöhe von 49.000 Euro steuerfrei. Sie unterliegen in Deutschland allerdings dem Progressionsvorbehalt. Zinseinkünfte aus der Liquiditätsreserve müssen besteuert werden.
fondstelegramm-Meinung. KGAL führt derzeit den einzigen Österreich-Fonds im Vertrieb, alle anderen Anbieter haben sich zumindest vorläufig zurückgezogen. Wie schon der PropertyClass 4 Österreich (siehe fondstelegramm vom 13. Dezember 2006) hat auch der neue Fonds Schönheitsfehler. Zwar ist gegen die Immobilie, die Lage und den Mieter nichts einzuwenden. Allerdings schmälern die hohen Kosten die Rendite. Zudem besteht das Risiko der Anschlussvermietung, wenn der Ankermieter RCA die Hauptverwaltung ab 2017 komplett verlagert.
Der Immobilienmarkt in Wien ist stabil, aber eng geworden. Die gesunkene Renditeerwartung des aktuellen KGAL-Fonds bei anziehenden Kosten unterstreicht diese Entwicklung.
