Angebot. Der Fonds ist mittelbar an Vermietungseinkünften und Veräußerungserlösen einer denkmalgeschützten Büroimmobilie im Parlamentsviertel Canberras beteiligt. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 238 Millionen Australische Dollar. Real I.S. hat eine Platzierungsgarantie abgegeben. Ab 20.000 Australische Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger am Fonds beteiligen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme beträgt zehn Australische Dollar. Die ordentliche Kündigung der Beteiligung ist frühestens zum 31. Dezember 2030 möglich.

Zielmarkt. Canberra liegt im Bundesstaat Australien Capital Territory und beherbergt 340.000 Einwohner. Die Leerstandsraten für Büroimmobilien stiegen in der Hauptstadt Australiens im ersten Halbjahr 2008 von 2,2 auf 6,1 Prozent – Tendenz weiter steigend. Das Fondsobjekt gehört zum Büroimmobilien-Teilmarkt Barton (Teil des Parlamentsviertels), in dem die Leerstände im Juli 2008 nur 0,1 Prozent betrugen. Die durchschnittlichen Bruttomieten Bartons erreichten nach einem leichten Anstieg seit Jahresbeginn im August 2008 für Mietflächen bis zu 10.000 Quadratmeter 435 und für größere Mieteinheiten 360 Australische Dollar je Quadratmeter.

Immobilie. Der Fonds hält als alleiniger Begünstigter alle Anteile eines Treuhandvermögens, dessen Treuhänder die Bayernfonds Opalus GmbH ist. Diese hat eine Put and Call Option mit der Trust Company of Australia Limited vereinbart. Im Falle der Ausübung eine der beiden Optionen wird zum 16. Juni 2009 der Kaufvertrag über das erbbaurechtähnliche Recht an der Fondsimmobilie geschlossen.
Das „Edmont Barton Building“ ist sechsgeschossig, hat 44.069 Quadratmeter Mietfläche, wurde 1976 errichtet und steht unter Denkmalschutz. Bis Mitte 2009 wird es durch den Verkäufer saniert. Die Sanierung schließt eine Asbestbeseitigung ein, ausgenommen die vorschriftsgemäß nicht als gefährlich eingestuften Teile. CB Richard Ellis hat den Verkehrswert des Objekts nach erfolgter Sanierung auf rund 186 Millionen Australische Dollar geschätzt, dies entspricht etwa dem Kaufpreis und dem 13,6-fachen der Jahresnettomiete.
Sanierungskosten aufgrund unvorhergesehener Umstände trägt laut Initiator der Verkäufer. Das börsengelistete Unternehmen Stockland Corporation Limited garantiert die Erfüllung der Vertragspflichten durch den Verkäufer. Im Februar 2009 bestätigte Standard & Poor´ s das in 2001 erstellte Rating von A.

Vermietung. Nach Sanierung – voraussichtlich im August 2009 – soll das Gebäude für 15 Jahre plus zweimal fünf Jahre Option an die australische Bundespolizei vermietet werden. Die Miete steigt um 3,5 Prozent jährlich. Nach dem fünften und zehnten Jahr und zu Beginn jeder Optionszeit erfolgt eine Mietanpassung an die Marktverhältnisse, bei der die Miete letztendlich zwischen mindestens 3,5 und maximal 15 Prozent jährlich steigen kann. Prognostiziert wurde auf Basis einer vertraglich vereinbarten Anfangsmiete von durchschnittlich rund 352 Australische Dollar je Quadratmeter eine jährliche 3,5-prozentige Steigerung.

Finanzierung. Der Fonds soll sich ausschließlich aus Eigenkapital finanzieren. Es besteht jedoch die Option einer zustimmungsfreien Darlehensaufnahme zur Zwischen- und Endfinanzierung (letztere maximal 40 Millionen Australische Dollar im Normalfall, Laufzeit über fünf Jahre). Fehlt Eigenkapital zur Kaufpreiszahlung Mitte Juni 2009, kann der Fonds außerdem bis zu 50 Prozent des Kaufpreises stunden, der Zinssatz entspräche den anteiligen Nettomieteinnahmen. Die Wahrscheinlichkeit einer Zwischenfinanzierung oder Kaufpreisstundung ist laut Initiator sehr gering, da er einschätzt, dass der Fonds bis Ende Mai 2009 geschlossen wird. 84 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb des Objekts einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 1,9 Prozent für eine Liquiditätsreserve, 14,1 Prozent sind Fondsnebenkosten, darunter fällt die mit 5,2 Prozent des Eigenkapitals sehr hoch vergütete Platzierungsgarantie.

Verlaufsprognose. Die Guthaben werden mit 5,75 Prozent jährlich in Australien verzinst. Der Fonds trägt die Aufwendungen für Versicherungen, Instandhaltung, Steuern und sonstige Abgaben. Bis auf die Position der Instandhaltungskosten tragen die Mieter etwaige Kostensteigerungen. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und sonstigen Kosten wurden auf Basis des Wertgutachtens von CB Richard Ellis prognostiziert. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen im ersten vollen Jahr 400.694 Australische Dollar, das entspricht nur 0,17 Prozent des Eigenkapitals; sie werden allerdings um durchschnittlich jährlich 9,17 Prozent gesteigert auf 0,57 Prozent des Eigenkapitals im letzten Jahr. Die kalkulierte Liquiditätsreserve liegt zwischen rund zwölf und 27 Millionen, im Verkaufsjahr bei rund fünf Millionen Australische Dollar. Ende 2024, zum Ende der Grundmietzeit, ist der Verkauf des Fondsobjekts zum 13,6-fachen (gleich dem Einkaufsfaktor) vorgesehen. Dabei wurden eine jährliche Mietsteigerung von 2,7 Prozent und damit eine geringere Miete als im letzten Mietvertragsjahr angenommen, ebenso die Verlängerung des Mietvertrags um weitere fünf Jahre sowie die Revitalisierung der Immobilie für 16 Millionen Australische Dollar. Abwicklungsgebühr und Verkaufsnebenkosten ergeben insgesamt 2,5 Prozent des Bruttoverkaufspreises.

Rückfluss. Übersteigt der Verkaufspreis den prospektierten Wert, bekommt Real I.S. 25 Prozent der Mehrerlöse. Dies erfolgt auch dann, wenn die geplante IRR-Rendite überschritten wird. Die prognostizierte IRR-Rendite für die Anleger in Höhe von 6,6 Prozent nach Steuern darf durch die Auskehrung der Erfolgsbeteiligung nicht unterschritten werden. Innerhalb der rund 15,5 Jahre währenden Fondslaufzeit bekommen die Anleger laut Prognose nach australischer Steuer 110 Prozent ihres Eigenkapital ohne Agio ausgezahlt, weitere 110 Prozent bei Verkauf – insgesamt also 220 Prozent, so der Plan.

Steuerliche Behandlung. Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend konzipiert. Gemäß dem deutsch-australischen Doppelbesteuerungsabkommen werden die Vermietungseinkünfte in Australien im Rahmen des Progressionsvorbehaltes in Deutschland berücksichtigt. Zinseinkünfte sind in Deutschland zu versteuern. Die Besteuerung der Veräußerungserlöse des erbbauähnlichen Rechtes wird im Doppelbesteuerungsabkommen nicht geregelt. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden auch diese Einkünfte in Deutschland „nur“ im Progressionsvorbehalt berücksichtigt, garantiert ist dies jedoch keinesfalls.

Vertragsgestaltung. Sollte der geplante Erwerb für den Fonds nicht zustande kommen, würde der Fonds rückabgewickelt werden. Real I.S. gibt an, dass in diesem Falle alle Vorlaufkosten sowie die Vertriebsprovisionen sämtlich nicht anfallen würden. Somit würden die Anleger ihre gesamte Einlage einschließlich Agio zurückerhalten.
Sofern ein Treugeber sein Stimmrecht nicht wahrnimmt und dem Treuhänder keine Weisung erteilt, stimmt der Treuhänder den Vorschlägen der Fondsgeschäftsführung zu.

fondstelegramm-Meinung. Der Fonds punktet durch die Lage der Immobilie im nahezu voll vermieteten Parlamentsviertel der australischen Hauptstadt und die langfristige Vermietung an einen Mieter mit hoher Bonität. Das erbbauähnliche Recht an dieser Immobilie soll nach deren Sanierung fast genau zu dem von CB Richard Ellis ermittelten Verkehrswert erworben werden. Der Fonds wurde zwar als Eigenkapitalfonds aufgelegt, allerdings mit der Möglichkeit zur späteren Darlehensaufnahme ohne Anlegerzustimmung.

Sofern Rechteerwerb und Sanierung planmäßig verlaufen, dürften die geplanten Einnahmen für den Fonds fließen.