Real I.S. Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sidney
Kein Stadion – nur eine Büroimmobilie
Angebot. Der Fonds ist mittelbar an Vermietungseinkünften und Veräußerungserlösen einer neuen Büroimmobilie in Sydney (Homebush Bay) beteiligt. Die Fondswährung ist Australischer Dollar. Das Fondsvolumen inklusive Agio beträgt rund 141,8 Millionen Australische Dollar. Anleger können sich ab 20.000 Australische Dollar zuzüglich fünf Prozent Agio am Fonds beteiligen. Real I.S. hat eine Platzierungsgarantie übernommen. Der Fonds endet planmäßig Ende 2019. Anleger können frühestens zum 31. Dezember 2030 ihre Beteiligung kündigen.
Zielmarkt. Australiens starke Wirtschaft und der Rohstoffbedarf Ostasiens sind zwei Faktoren, die die Auswirkungen der internationalen Finanzkrise in Australien zu dämpfen vermochten. Dennoch schrammte die Krise nicht vollends am Kontinent vorbei.
Homebush Bay, ein sich seit 14 Jahren entwickelndes Gebiet aus modernen Bürogebäuden, Lagerhäusern und Immobilien der Tourismus- und Unterhaltungsbranche, liegt 14 Kilometer vom CBD Sydney entfernt. Für Büroflächen werden Mieten zwischen 23,75 und 24,58 Australische Dollar je Quadratmeter monatlich gezahlt, die Leerstandsrate beträgt derzeit 0,5 Prozent. Die Entwicklung des Gebiets ist noch nicht abgeschlossen.
Partner. Colliers International Holdings Australia übernimmt das kaufmännische und technische Gebäudemanagement. Das Immobilienunternehmen ist weltweit in 293 Niederlassungen tätig, seit 1976 in Australien.
Immobilie. Ein Immobilien-Treuhänder wird die Rechte aus einem erbbaurechtsähnlichem Vertrag (Lease) an einer Büroimmobilie in Sydney im Treuhandvermögen halten, dessen alleiniger Begünstigter die Fondsgesellschaft ist. Die im August 2007 fertiggestellte „Grade A“-Büroimmobilie in der Homebush Bay (Stadtteil Olympic Park) liegt gegenüber der Olympia Park Railway Station. Das Gebäude mit 23.741 Quadratmetern Mietfläche (96 Prozent Büro, jeweils zwei Prozent Einzelhandel und Lager) verfügt über 387 Tiefgaragenstellplätze. Es wurde zum 14,24-fachen der Jahresnettomiete erworben. Grundstückseigentümer des 4.818 Quadratmeter messenden Grundstücks ist die Sydney Olympic Park Authority (SOPA), die für 99 Jahre einen erbbaurechtsähnlichen Vertrag begeben hat. Zwecks zeitlicher Verlagerung von Transfersteuern, besteht lediglich ein Put und Call Option Agreement. Die an das Agreement geknüpften Bedingungen wurden erfüllt. Der Kaufvertrag muss bis zum 14. November 2008 geschlossen sein. Der Kaufpreis beträgt 104,5 Millionen Australische Dollar. Im Juni 2008 hat Colliers den Wert der Immobilie zum 19. Dezember 2008 mit 108 Millionen Australischen Dollar bewertet.
Mieter. 97 Prozent der Flächen hat die Commonwealth Bank of Australia (CBA) gemietet, drei Prozent entfallen auf Gastronomie-Betriebe und Einzelhandel. Der Hauptmietvertrag läuft bis zum 16. August 2019 zuzüglich drei mal fünf Jahre Option. CBA wurde im Juni 2007 von Standard & Poors mit AA bewertet, im September 2008 wurde dieses Rating bestätigt. Da CBA der größte australische Anbieter von Wohnungsbaudarlehen ist, hatte auch CBA laut Jones Lang Lasalle Australia heftige Verluste hinzunehmen.
Finanzierung. Die Finanzierung erfolgt ausschließlich aus Eigenkapital, abgesehen von der Zwischenfinanzierung. Nur 79,1 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 4,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 0,9 Prozent sind Finanzierungskosten. 15,4 Prozent sind Fondsnebenkosten. Mit 5,5 Prozent des Eigenkapitals wurde die Platzierungsgarantie sehr hoch vergütet. Um Verluste in Australien geltend machen zu können durch die entstehenden Zinszahlungen, gewährt der Fonds dem Immobilientreuhänder ein mit zehn Prozent verzinstes Darlehen in Höhe von 62,7 Millionen Australischen Dollar, das innerhalb von rund zehn Jahren zu tilgen ist.
Verlaufsprognose. Die Büro-Anfangsmiete beträgt 24,39 Australische Dollar pro Monat und liegt damit innerhalb der Durchschnittswerte von Olympia Park. Die Mieten werden laut Vertrag bis zum 16. August 2019 mit 3,25 Prozent jährlich gesteigert. Zinseinnahmen wurden mit 6,5 Prozent verzinst. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen anfänglich 0,25 Prozent des Eigenkapitals und werden mit durchschnittlich jährlich 2,77 Prozent gesteigert.
Der Verkauf der Immobilie soll Ende 2019 zum 14,24-fachen der Jahresnettomiete erfolgen, dies entspricht dem Einkaufsfaktor. Bei der Ermittlung der Jahresnettomiete im Jahr 2020 wurde eine jährliche Mietsteigerung in Höhe von 3,9 Prozent ab 2010 (0,65 Prozent über der Ist-Mietsteigerung), die Mietverlängerung seitens CBA, Mietincentives in Höhe von drei Monatsmieten und Revitalisierungsaufwendungen von rund acht Millionen Australischen Dollar angenommen. Die Annahmen basieren auf Einschätzungen des Gutachters.
Rückfluss. Während der elfjährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger rund 109 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) zurückerhalten, weitere 75 Prozent aus dem Verkauf, das entspricht einer prognostizierten Gesamtrückzahlung von 184 Prozent. Die IRR-Rendite nach australischen und deutschen Steuern beträgt sechs Prozent jährlich.
Steuerliche Behandlung. Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend. Gemäß dem deutsch-australischen Doppelbesteuerungsabkommen werden die Vermietungseinkünfte in Australien im Rahmen des Progressionsvorbehaltes in Deutschland berücksichtigt. Zinseinkünfte sind in Deutschland zu versteuern. Die Besteuerung der Veräußerungserlöse des erbbauähnlichen Rechts wird im Doppelbesteuerungsabkommen nicht geregelt. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden auch diese Einkünfte in Deutschland „nur“ im Progressionsvorbehalt berücksichtigt, garantiert ist dies jedoch nicht. Nach Ablauf der prognostizierten zehn Jahre wären die Veräußerungsgewinne in Deutschland ohnehin steuerfrei. Vor Ablauf dieses Zeitraumes würde im ungünstigsten Falle für die Anleger das Anrechnungsverfahren greifen. Sofern die Abzugsfähigkeit von Zinsen auf Darlehen an den Treuhänder des Leases in Australien nicht anerkannt wird, da der Fonds keine australische Gesellschaft ist, würden die Gesamtrückflüsse um knapp zehn Prozent von den Prognosewerten abweichen. Ein steuerliches Gutachten liegt vor.
fondstelegramm-Meinung. Australien und Hauptmieter CBA kommen nicht ohne Schrammen aus der Finanzkrise. Aufgrund Australiens Wirtschaftskraft besteht jedoch derzeit kein Grund zur Panik. Das AA-Rating für CBA von Standard & Poors wurde im September 2008 schließlich bestätigt. Die Grade-A-Immobilie ist über die gesamte Fondslaufzeit fast vollständig an CBA vermietet.
Zielmarkt. Australiens starke Wirtschaft und der Rohstoffbedarf Ostasiens sind zwei Faktoren, die die Auswirkungen der internationalen Finanzkrise in Australien zu dämpfen vermochten. Dennoch schrammte die Krise nicht vollends am Kontinent vorbei.
Homebush Bay, ein sich seit 14 Jahren entwickelndes Gebiet aus modernen Bürogebäuden, Lagerhäusern und Immobilien der Tourismus- und Unterhaltungsbranche, liegt 14 Kilometer vom CBD Sydney entfernt. Für Büroflächen werden Mieten zwischen 23,75 und 24,58 Australische Dollar je Quadratmeter monatlich gezahlt, die Leerstandsrate beträgt derzeit 0,5 Prozent. Die Entwicklung des Gebiets ist noch nicht abgeschlossen.
Partner. Colliers International Holdings Australia übernimmt das kaufmännische und technische Gebäudemanagement. Das Immobilienunternehmen ist weltweit in 293 Niederlassungen tätig, seit 1976 in Australien.
Immobilie. Ein Immobilien-Treuhänder wird die Rechte aus einem erbbaurechtsähnlichem Vertrag (Lease) an einer Büroimmobilie in Sydney im Treuhandvermögen halten, dessen alleiniger Begünstigter die Fondsgesellschaft ist. Die im August 2007 fertiggestellte „Grade A“-Büroimmobilie in der Homebush Bay (Stadtteil Olympic Park) liegt gegenüber der Olympia Park Railway Station. Das Gebäude mit 23.741 Quadratmetern Mietfläche (96 Prozent Büro, jeweils zwei Prozent Einzelhandel und Lager) verfügt über 387 Tiefgaragenstellplätze. Es wurde zum 14,24-fachen der Jahresnettomiete erworben. Grundstückseigentümer des 4.818 Quadratmeter messenden Grundstücks ist die Sydney Olympic Park Authority (SOPA), die für 99 Jahre einen erbbaurechtsähnlichen Vertrag begeben hat. Zwecks zeitlicher Verlagerung von Transfersteuern, besteht lediglich ein Put und Call Option Agreement. Die an das Agreement geknüpften Bedingungen wurden erfüllt. Der Kaufvertrag muss bis zum 14. November 2008 geschlossen sein. Der Kaufpreis beträgt 104,5 Millionen Australische Dollar. Im Juni 2008 hat Colliers den Wert der Immobilie zum 19. Dezember 2008 mit 108 Millionen Australischen Dollar bewertet.
Mieter. 97 Prozent der Flächen hat die Commonwealth Bank of Australia (CBA) gemietet, drei Prozent entfallen auf Gastronomie-Betriebe und Einzelhandel. Der Hauptmietvertrag läuft bis zum 16. August 2019 zuzüglich drei mal fünf Jahre Option. CBA wurde im Juni 2007 von Standard & Poors mit AA bewertet, im September 2008 wurde dieses Rating bestätigt. Da CBA der größte australische Anbieter von Wohnungsbaudarlehen ist, hatte auch CBA laut Jones Lang Lasalle Australia heftige Verluste hinzunehmen.
Finanzierung. Die Finanzierung erfolgt ausschließlich aus Eigenkapital, abgesehen von der Zwischenfinanzierung. Nur 79,1 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie einschließlich Erwerbsnebenkosten ausgegeben, 4,6 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 0,9 Prozent sind Finanzierungskosten. 15,4 Prozent sind Fondsnebenkosten. Mit 5,5 Prozent des Eigenkapitals wurde die Platzierungsgarantie sehr hoch vergütet. Um Verluste in Australien geltend machen zu können durch die entstehenden Zinszahlungen, gewährt der Fonds dem Immobilientreuhänder ein mit zehn Prozent verzinstes Darlehen in Höhe von 62,7 Millionen Australischen Dollar, das innerhalb von rund zehn Jahren zu tilgen ist.
Verlaufsprognose. Die Büro-Anfangsmiete beträgt 24,39 Australische Dollar pro Monat und liegt damit innerhalb der Durchschnittswerte von Olympia Park. Die Mieten werden laut Vertrag bis zum 16. August 2019 mit 3,25 Prozent jährlich gesteigert. Zinseinnahmen wurden mit 6,5 Prozent verzinst. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen anfänglich 0,25 Prozent des Eigenkapitals und werden mit durchschnittlich jährlich 2,77 Prozent gesteigert.
Der Verkauf der Immobilie soll Ende 2019 zum 14,24-fachen der Jahresnettomiete erfolgen, dies entspricht dem Einkaufsfaktor. Bei der Ermittlung der Jahresnettomiete im Jahr 2020 wurde eine jährliche Mietsteigerung in Höhe von 3,9 Prozent ab 2010 (0,65 Prozent über der Ist-Mietsteigerung), die Mietverlängerung seitens CBA, Mietincentives in Höhe von drei Monatsmieten und Revitalisierungsaufwendungen von rund acht Millionen Australischen Dollar angenommen. Die Annahmen basieren auf Einschätzungen des Gutachters.
Rückfluss. Während der elfjährigen Fondslaufzeit sollen die Anleger rund 109 Prozent ihres Eigenkapitals (ohne Agio) zurückerhalten, weitere 75 Prozent aus dem Verkauf, das entspricht einer prognostizierten Gesamtrückzahlung von 184 Prozent. Die IRR-Rendite nach australischen und deutschen Steuern beträgt sechs Prozent jährlich.
Steuerliche Behandlung. Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend. Gemäß dem deutsch-australischen Doppelbesteuerungsabkommen werden die Vermietungseinkünfte in Australien im Rahmen des Progressionsvorbehaltes in Deutschland berücksichtigt. Zinseinkünfte sind in Deutschland zu versteuern. Die Besteuerung der Veräußerungserlöse des erbbauähnlichen Rechts wird im Doppelbesteuerungsabkommen nicht geregelt. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden auch diese Einkünfte in Deutschland „nur“ im Progressionsvorbehalt berücksichtigt, garantiert ist dies jedoch nicht. Nach Ablauf der prognostizierten zehn Jahre wären die Veräußerungsgewinne in Deutschland ohnehin steuerfrei. Vor Ablauf dieses Zeitraumes würde im ungünstigsten Falle für die Anleger das Anrechnungsverfahren greifen. Sofern die Abzugsfähigkeit von Zinsen auf Darlehen an den Treuhänder des Leases in Australien nicht anerkannt wird, da der Fonds keine australische Gesellschaft ist, würden die Gesamtrückflüsse um knapp zehn Prozent von den Prognosewerten abweichen. Ein steuerliches Gutachten liegt vor.
fondstelegramm-Meinung. Australien und Hauptmieter CBA kommen nicht ohne Schrammen aus der Finanzkrise. Aufgrund Australiens Wirtschaftskraft besteht jedoch derzeit kein Grund zur Panik. Das AA-Rating für CBA von Standard & Poors wurde im September 2008 schließlich bestätigt. Die Grade-A-Immobilie ist über die gesamte Fondslaufzeit fast vollständig an CBA vermietet.
Entscheidend für den Fonds ist, dass CBA nicht doch noch tiefer in die Finanzkrise hineingezogen wird und gegebenenfalls die Mieten nachverhandelt.
