Real I.S. Bayernfonds Großbritannien 2
An das britische Unterhaus vermietete Immobilie im Londoner West End
Angebot. Der Fonds ist Eigentümer einer Büroimmobilie in London, die langfristig an das Unterhaus des britischen Parlaments vermietet ist. Rund 72 Millionen britische Pfund umfasst das Fondsvolumen inklusive Agio. Real I.S. garantiert die Platzierung des Eigenkapitals. Fondswährung sind britische Pfund. Mit mindestens 10.000 britischen Pfund zuzüglich fünf Prozent Agio können sich Anleger über einen Treuhänder am Fonds beteiligen. Das voraussichtliche Fondsende ist am 31. Dezember 2022, wobei eine ordentliche Kündigung der Beteiligung erst zum 31. Dezember 2030 möglich ist.
Zielmarkt. Europas Finanzzentrum London wurde von den Auswirkungen der Subprimekrise überrollt. Immobilienexperten gehen von einem leichten Mietrückgang in diesem und dem kommenden Jahr aus. Besonders die Londoner City ist von der kriselnden Finanzbranche und steigenden Leerstandsraten betroffen. Das Londoner West End mit seinem breiteren Mieter-Mix wird von diesen Tendenzen weniger stark tangiert.
Historie. Die 1991 gegründete Bayernfonds Immobiliengesellschaft, seit 1996 Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement Real I.S. AG, ist eine 100-prozentige Tochter der Bayerischen Landesbank. Seit 1991 bis Ende 2006 hat das Unternehmen 29 Fonds, bis auf einen alles Immobilienfonds, mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 1,4 Milliarden Euro aufgelegt. Laut Initiator konnten von den noch laufenden 26 Fonds die Hälfte ihre kumulierten Liquiditätsüberschüsse erreichen oder überschreiten.
Immobilie. Der Fonds hat die 1916 errichtete, siebengeschossige Büroimmobilie im Londoner West End, Teilmarkt Victoria, am 15. Februar 2008 zu einem Preis von 57,9 Millionen britischen Pfund erworben, was einem Faktor von 16,5 entspricht. Bezogen auf den Quadratfuß betrug der Kaufpreis 963 Britische Pfund. Zum Vergleich: Die durchschnittlichen Kaufpreise lagen 2007 im Teilmarkt Victoria laut Jones Lang Lasalle bei 726 und von Januar bis Mitte Mai 2008 bei 670 Britischen Pfund je Quadratfuß. Das Haus wurde mehrfach renoviert, zuletzt in den Jahren 2006 und 2007 für 7,3 Millionen Britische Pfund. Im Juli 2008 endet die einjährige Gewährleistungszeit. Der Generalunternehmer hat am 15. Januar 2008 Konkurs angemeldet. Laut Initiator gibt es bis heute keine ausstehenden Forderungen und Gewährleistungsarbeiten.
Mietvertrag. Die gesamte Mietfläche von 5.580 Quadratmetern ist an das Unterhaus des britischen Parlaments vermietet. Alle Bewirtschaftungskosten, einschließlich Instandhaltungen und Versicherungen, werden vom Mieter getragen, ausgenommen die Aufwendungen für die Objektverwaltung. Der Mieter hat das Recht, zum 5. Oktober 2015 gegen Zahlung von 9,75 Millionen Britischen Pfund zu kündigen; das Geld würde jedoch auf einem Sperrkonto der finanzierenden Bank landen und könnte in Abhängigkeit von Neuvermietung, Bonität des Mieters und Modalitäten im Mietvertrag teilweise einbehalten werden. Sollte der Mietvertrag weiterlaufen, würde dem Mieter 2015 eine dreimonatige mietfreie Zeit gewährt und das Vertragsende wäre der 4. Oktober 2023.
Finanzierung. Rund 60 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital und die restlichen 40 Prozent aus Darlehen finanziert. Der Darlehensvertrag mit der Bayerischen Landesbank hat eine Laufzeit bis zum 28. Februar 2018. Die Zinsvorauszahlung beträgt neun Prozent. Der Zinssatz wurde über die Laufzeit hinaus bis zum 31. Dezember 2022 über einen Zinssatz-Swap gesichert. Außerdem hat der Fonds ein Zwischenfinanzierungsdarlehen bei derselben Bank über 34,7 Millionen Britische Pfund aufgenommen. 84,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie ausgegeben, 1,9 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, 4,4 Prozent in die Finanzierung. 9,3 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 15,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio und ist vergleichbar mit ähnlichen Fonds. Allerdings ist die Platzierungsgarantie-Vergütung mit 4,5 Prozent des Eigenkapitals (ohne Agio) sehr hoch, zumal deren Leistungsgegenstand ohnehin erst zum 31. März 2010 greift.
Verlaufsprognose. Die Mieteinnahmen basieren auf dem abgeschlossenen Mietvertrag und der Annahme, dass der Mieter seine Kündigungsoption im Jahr 2015 nicht wahrnimmt. Die Jahresmiete beträgt 3,5 Millionen Britische Pfund und wird alle fünf Jahre an die Marktmiete angepasst, sofern diese steigt. In der Prognose wurde von einer dreiprozentigen jährlichen Mietsteigerung ausgegangen, entsprechend den Einschätzungen von Knight Frank. Angesichts der Marktlage wäre es vorsichtiger gewesen, während der nächsten Jahre – wenn überhaupt – von einem geringeren Mietwachstum auszugehen. Ein Mietausfallwagnis wurde nicht berücksichtigt. Guthaben wurden mit jährlich 4,5 Prozent verzinst. In den Jahren der Mietanpassung wurden 50.000 Britische Pfund für Beratungskosten berücksichtigt. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen zunächst 0,32 Prozent des Eigenkapitals und werden insgesamt um 2,14 Prozent jedes Jahr gesteigert. Die Kosten für die Objektverwaltung wurden mit anfänglich 15.300 Britischen Pfund kalkuliert, mit zwei Prozent gesteigert und basieren auf einer vertraglichen Grundlage. Die angesetzten Darlehenszinsen sind bis zum Ende der Fondslaufzeit gesichert, ebenso die durchschnittlich 0,6 Prozent jährlich betragende Tilgung. In der Prognose wird von einer vollständigen Platzierung bis zum 30. Juni 2008 ausgegangen, die laut Initiator voraussichtlich auch erreicht wird. Dadurch ist die hohe Vergütung für die Platzierungsgarantie schon fast ad absurdum geführt. Für den Fall einer späteren Platzierung wurde eine Rückstellung gebildet.
Ende 2022 soll die Fondsimmobilie zum Einkaufsfaktor veräußert werden. Die für den Faktor zu Grunde gelegte Miete für 2023 beträgt rund 5.53 Britische Pfund. Bei Fortschreibung der Prognose würden sich etwas geringere Beträge ergeben. Bei der Höhe des Kaufpreises wurden eine mietfreie Zeit von 18 Monaten und Verkaufsnebenkosten in Höhe von zwei Prozent des Bruttoveräußerungserlöses – davon erhält 1,5 Prozent Real I.S. – angenommen. Die Gesamtkosten, die den Veräußerungserlös entsprechend schmälern, wurden mit rund 12,5 Millionen Britischen Pfund kalkuliert.
Rückfluss. 221 Prozent ihres Eigenkapitals sollen die Anleger laut Prognose bis zum 31. Dezember 2022 zurückerhalten, darunter rund 90 Prozent aus laufenden Ausschüttungen und 131 Prozent aus dem Immobilienverkauf. Die jährliche IRR-Rendite nach Steuern wurde mit 6,6 Prozent des Eigenkapitals prognostiziert.
Steuerliche Behandlung. Gemäß Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Großbritannien werden die laufenden Mieterträge in Großbritannien versteuert und in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. Dabei können die in Großbritannien geltenden altersabhängigen Freibeträge zwischen 5.335 und 9.180 Britische Pfund im Steuerjahr 2008/2009 in Anspruch genommen werden. Anleger, die innerhalb ihrer Freibeträge bleiben, brauchen keine jährliche Steuererklärung abzugeben. Anleger, die die Freibeträge überschreiten, können für 125 Britische Pfund jährlich – gegebenenfalls zuzüglich 35 Britischen Pfund bei Vorhandensein weiterer britischer Einkünfte – eine Steuerberatungsgesellschaft des Initiators beauftragen. Guthabenzinsen und Veräußerungsgewinne sind in Deutschland zu versteuern. Ab 150.000 britischen Pfund müssen Anleger nach der derzeit gültigen Rechtslage Grunderwerbsteuer zahlen, die preisabhängig zwischen einem und vier Prozent liegt. Im Sommer dieses Jahres wird sich laut Initiator die Rechtsprechung voraussichtlich dahingehend ändern, dass die Grunderwerbssteuer für die Anleger gänzlich entfällt.
Vertragsgestaltung. Fünf Prozent des Zeichnungsbetrags werden im Handelsregister als Haftsumme eingetragen. Gesellschafterversammlungen sind leider auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig. Nimmt ein Treugeber sein Abstimmungsrecht nicht wahr, so stimmt die Treuhänderin für ihn gemäß den Empfehlungen der Fondsgeschäftsführung ab – eine anlegerfreundliche Lösung sieht anders aus.
fondstelegramm-Meinung. Der Immobilienkaufpreis war sicher nicht günstig. Aber die Lage im Londoner West End, der langfristige Mietvertrag mit einem Mieter erster Klasse und die Möglichkeit, bis auf die Objektverwaltung sämtliche Kosten an den Mieter weiterzugeben, bringen Sicherheit in den Fonds, wenn die Klippe im Jahr 2015 umschifft ist. Trotz der Lage ist eine angenommene dreiprozentige jährliche Mietsteigerung für die nächsten Jahre recht mutig. Ob die von Knight Frank prognostizierte Miete für 2023 und der daraus resultierende Verkaufspreis für die Immobilie tatsächlich haltbar sein werden, bleibt ungewiss.
Zielmarkt. Europas Finanzzentrum London wurde von den Auswirkungen der Subprimekrise überrollt. Immobilienexperten gehen von einem leichten Mietrückgang in diesem und dem kommenden Jahr aus. Besonders die Londoner City ist von der kriselnden Finanzbranche und steigenden Leerstandsraten betroffen. Das Londoner West End mit seinem breiteren Mieter-Mix wird von diesen Tendenzen weniger stark tangiert.
Historie. Die 1991 gegründete Bayernfonds Immobiliengesellschaft, seit 1996 Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement Real I.S. AG, ist eine 100-prozentige Tochter der Bayerischen Landesbank. Seit 1991 bis Ende 2006 hat das Unternehmen 29 Fonds, bis auf einen alles Immobilienfonds, mit einem Eigenkapitalvolumen von rund 1,4 Milliarden Euro aufgelegt. Laut Initiator konnten von den noch laufenden 26 Fonds die Hälfte ihre kumulierten Liquiditätsüberschüsse erreichen oder überschreiten.
Immobilie. Der Fonds hat die 1916 errichtete, siebengeschossige Büroimmobilie im Londoner West End, Teilmarkt Victoria, am 15. Februar 2008 zu einem Preis von 57,9 Millionen britischen Pfund erworben, was einem Faktor von 16,5 entspricht. Bezogen auf den Quadratfuß betrug der Kaufpreis 963 Britische Pfund. Zum Vergleich: Die durchschnittlichen Kaufpreise lagen 2007 im Teilmarkt Victoria laut Jones Lang Lasalle bei 726 und von Januar bis Mitte Mai 2008 bei 670 Britischen Pfund je Quadratfuß. Das Haus wurde mehrfach renoviert, zuletzt in den Jahren 2006 und 2007 für 7,3 Millionen Britische Pfund. Im Juli 2008 endet die einjährige Gewährleistungszeit. Der Generalunternehmer hat am 15. Januar 2008 Konkurs angemeldet. Laut Initiator gibt es bis heute keine ausstehenden Forderungen und Gewährleistungsarbeiten.
Mietvertrag. Die gesamte Mietfläche von 5.580 Quadratmetern ist an das Unterhaus des britischen Parlaments vermietet. Alle Bewirtschaftungskosten, einschließlich Instandhaltungen und Versicherungen, werden vom Mieter getragen, ausgenommen die Aufwendungen für die Objektverwaltung. Der Mieter hat das Recht, zum 5. Oktober 2015 gegen Zahlung von 9,75 Millionen Britischen Pfund zu kündigen; das Geld würde jedoch auf einem Sperrkonto der finanzierenden Bank landen und könnte in Abhängigkeit von Neuvermietung, Bonität des Mieters und Modalitäten im Mietvertrag teilweise einbehalten werden. Sollte der Mietvertrag weiterlaufen, würde dem Mieter 2015 eine dreimonatige mietfreie Zeit gewährt und das Vertragsende wäre der 4. Oktober 2023.
Finanzierung. Rund 60 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden aus Eigenkapital und die restlichen 40 Prozent aus Darlehen finanziert. Der Darlehensvertrag mit der Bayerischen Landesbank hat eine Laufzeit bis zum 28. Februar 2018. Die Zinsvorauszahlung beträgt neun Prozent. Der Zinssatz wurde über die Laufzeit hinaus bis zum 31. Dezember 2022 über einen Zinssatz-Swap gesichert. Außerdem hat der Fonds ein Zwischenfinanzierungsdarlehen bei derselben Bank über 34,7 Millionen Britische Pfund aufgenommen. 84,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Immobilie ausgegeben, 1,9 Prozent fließen in eine Liquiditätsreserve, 4,4 Prozent in die Finanzierung. 9,3 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht 15,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio und ist vergleichbar mit ähnlichen Fonds. Allerdings ist die Platzierungsgarantie-Vergütung mit 4,5 Prozent des Eigenkapitals (ohne Agio) sehr hoch, zumal deren Leistungsgegenstand ohnehin erst zum 31. März 2010 greift.
Verlaufsprognose. Die Mieteinnahmen basieren auf dem abgeschlossenen Mietvertrag und der Annahme, dass der Mieter seine Kündigungsoption im Jahr 2015 nicht wahrnimmt. Die Jahresmiete beträgt 3,5 Millionen Britische Pfund und wird alle fünf Jahre an die Marktmiete angepasst, sofern diese steigt. In der Prognose wurde von einer dreiprozentigen jährlichen Mietsteigerung ausgegangen, entsprechend den Einschätzungen von Knight Frank. Angesichts der Marktlage wäre es vorsichtiger gewesen, während der nächsten Jahre – wenn überhaupt – von einem geringeren Mietwachstum auszugehen. Ein Mietausfallwagnis wurde nicht berücksichtigt. Guthaben wurden mit jährlich 4,5 Prozent verzinst. In den Jahren der Mietanpassung wurden 50.000 Britische Pfund für Beratungskosten berücksichtigt. Die laufenden Fondsnebenkosten betragen zunächst 0,32 Prozent des Eigenkapitals und werden insgesamt um 2,14 Prozent jedes Jahr gesteigert. Die Kosten für die Objektverwaltung wurden mit anfänglich 15.300 Britischen Pfund kalkuliert, mit zwei Prozent gesteigert und basieren auf einer vertraglichen Grundlage. Die angesetzten Darlehenszinsen sind bis zum Ende der Fondslaufzeit gesichert, ebenso die durchschnittlich 0,6 Prozent jährlich betragende Tilgung. In der Prognose wird von einer vollständigen Platzierung bis zum 30. Juni 2008 ausgegangen, die laut Initiator voraussichtlich auch erreicht wird. Dadurch ist die hohe Vergütung für die Platzierungsgarantie schon fast ad absurdum geführt. Für den Fall einer späteren Platzierung wurde eine Rückstellung gebildet.
Ende 2022 soll die Fondsimmobilie zum Einkaufsfaktor veräußert werden. Die für den Faktor zu Grunde gelegte Miete für 2023 beträgt rund 5.53 Britische Pfund. Bei Fortschreibung der Prognose würden sich etwas geringere Beträge ergeben. Bei der Höhe des Kaufpreises wurden eine mietfreie Zeit von 18 Monaten und Verkaufsnebenkosten in Höhe von zwei Prozent des Bruttoveräußerungserlöses – davon erhält 1,5 Prozent Real I.S. – angenommen. Die Gesamtkosten, die den Veräußerungserlös entsprechend schmälern, wurden mit rund 12,5 Millionen Britischen Pfund kalkuliert.
Rückfluss. 221 Prozent ihres Eigenkapitals sollen die Anleger laut Prognose bis zum 31. Dezember 2022 zurückerhalten, darunter rund 90 Prozent aus laufenden Ausschüttungen und 131 Prozent aus dem Immobilienverkauf. Die jährliche IRR-Rendite nach Steuern wurde mit 6,6 Prozent des Eigenkapitals prognostiziert.
Steuerliche Behandlung. Gemäß Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Großbritannien werden die laufenden Mieterträge in Großbritannien versteuert und in Deutschland im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. Dabei können die in Großbritannien geltenden altersabhängigen Freibeträge zwischen 5.335 und 9.180 Britische Pfund im Steuerjahr 2008/2009 in Anspruch genommen werden. Anleger, die innerhalb ihrer Freibeträge bleiben, brauchen keine jährliche Steuererklärung abzugeben. Anleger, die die Freibeträge überschreiten, können für 125 Britische Pfund jährlich – gegebenenfalls zuzüglich 35 Britischen Pfund bei Vorhandensein weiterer britischer Einkünfte – eine Steuerberatungsgesellschaft des Initiators beauftragen. Guthabenzinsen und Veräußerungsgewinne sind in Deutschland zu versteuern. Ab 150.000 britischen Pfund müssen Anleger nach der derzeit gültigen Rechtslage Grunderwerbsteuer zahlen, die preisabhängig zwischen einem und vier Prozent liegt. Im Sommer dieses Jahres wird sich laut Initiator die Rechtsprechung voraussichtlich dahingehend ändern, dass die Grunderwerbssteuer für die Anleger gänzlich entfällt.
Vertragsgestaltung. Fünf Prozent des Zeichnungsbetrags werden im Handelsregister als Haftsumme eingetragen. Gesellschafterversammlungen sind leider auch ohne die Anwesenheit von Gesellschaftern beschlussfähig. Nimmt ein Treugeber sein Abstimmungsrecht nicht wahr, so stimmt die Treuhänderin für ihn gemäß den Empfehlungen der Fondsgeschäftsführung ab – eine anlegerfreundliche Lösung sieht anders aus.
fondstelegramm-Meinung. Der Immobilienkaufpreis war sicher nicht günstig. Aber die Lage im Londoner West End, der langfristige Mietvertrag mit einem Mieter erster Klasse und die Möglichkeit, bis auf die Objektverwaltung sämtliche Kosten an den Mieter weiterzugeben, bringen Sicherheit in den Fonds, wenn die Klippe im Jahr 2015 umschifft ist. Trotz der Lage ist eine angenommene dreiprozentige jährliche Mietsteigerung für die nächsten Jahre recht mutig. Ob die von Knight Frank prognostizierte Miete für 2023 und der daraus resultierende Verkaufspreis für die Immobilie tatsächlich haltbar sein werden, bleibt ungewiss.
Die hohe Bonität des Mieters schützt den Fonds nicht vor der ungewissen Entwicklung des Londoner Immobilienmarkts.
