RIZ Real Invest II – Zweitmarktfonds für Deutschland-Immobilien
Der prognostizierte Wertzuwachs scheint kaum realisierbar
Angebot. Zweitmarktbeteiligungen mit deutschen Immobilien sind Gegenstand des Real Invest II. Da noch keine Anteile erworben wurden, handelt es sich um einen Blindpool. Das Fondsvolumen beträgt 17 Millionen Euro inklusive Agio. Für fünf Millionen Euro hat das Bankhaus Warburg eine Platzierungsgarantie abgegeben. Anleger können dem Fonds direkt oder über einen mit dem Initiator indirekt verbundenen Treuhänder mit 20.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beitreten. Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme beträgt zehn Prozent des Zeichnungsbetrags. Die Gesellschafter erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung ist frühestes zum geplanten Fondsende am 31. Dezember 2016 möglich.
Zielmarkt. Die Zweitmarktumsätze im Immobiliensegment lagen im Jahr 2007 bei rund 677,7 Millionen Euro. Ob das Umsatzwachstum in den nächsten Jahren beibehalten wird, ist derzeit nicht vorhersehbar. Die Subprimekrise hat das Investitionsklima nicht gerade verbessert. Andererseits haben immer mehr Immobilienfonds das magische Alter von zehn Jahren erreicht, nach dem Veräußerungen steuerfrei über die Bühne gehen können. Laut Fondsbörse Deutschland sind Preise für Immobilien-Zweitmarktbeteiligungen in den vergangenen ein bis zwei Jahren deutlich gestiegen. Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist hier sehr differenziert zu sehen. Während die einen Immobilienfonds stark nachgefragt werden, sind andere die ewigen Ladenhüter, dazu zählen zum Beispiel Fonds in der rechtlichen Struktur einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Beteiligungen mit Immobilien aus den neuen Bundesländern.
Historie. Die RIZ Real Invest Gesellschaft für Zweitmarktemissionen mbH wurde 2006 gegründet und hat sich auf Immobilien-Zweitmarktfonds spezialisiert. Gesellschafter sind zu jeweils 50 Prozent die Hamburgische Immobilien Handlung und Salomon Invest. Der erste Fonds der RIZ – Real Invest I – war ein Private Placement und wurde 2007 mit einem Eigenkapital von 8,1 Millionen Euro geschlossen. Bis dato ist der Fonds laut RIZ zu 80 Prozent investiert. Seine Investitionsphase wird voraussichtlich noch bis Mitte dieses Jahres andauern.
Investitionskriterien. Die Zielfonds müssen die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft haben. Das Eigenkapital soll mindestens zehn Millionen Euro betragen und vollständig eingezahlt sein. Die Beteiligungen werden nicht von eigenen Fonds oder eigenen Gesellschaftern des Initiators stammen, ein Muss-Kriterium laut RIZ. Einkunftsarten sind Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb. Die Zielfonds investieren in Immobilien deutscher Großstädte (mindestens 75 Prozent alte Bundesländer und Berlin) mit den Nutzungsarten Büro (mindestens 50 Prozent), Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel. Beteiligungen, die diesen Kriterien nicht entsprechen, dürfen kumuliert maximal bis zu zehn Prozent des Investitionsvolumens ausmachen.
Finanzierung. Bis auf einen Kredit in Höhe von 1,25 Millionen Euro vom Bankhaus Warburg, das sind 7,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio, finanziert sich der Fonds aus Eigenkapital. Das Eigenkapital kann von 15 auf 18 Millionen Euro erhöht werden. Das Darlehen erfolgt entweder als Kontokorrentkredit mit derzeit 10,5 Prozent Zinsen oder als Kredit mit einem variablen beziehungsweise für wenige Monate festen Zinssatz auf Euribor-Basis. Nach Aussagen des Initiators wird die letzte Variante realisiert. Das Darlehen soll am Ende der Fondslaufzeit vollständig getilgt werden. 83 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Ankauf der Beteiligungen ausgegeben, knapp ein Prozent für eine Liquiditätsreserve, 16 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht rund 17 Prozent des Eigenkapitals und ist nicht wenig für einen Zweitmarktfonds. Die Investitionsphase endet spätestens am 30. Juni 2009.
Musterrechnung. RIZ hat auf der Grundlage eines Musterdepots eine Beispielprognose erstellt. Dabei wurde angenommen, dass die Zweitmarktbeteiligungen zu einem durchschnittlichen Kurs von 60 Prozent der Beteiligungssumme erworben werden und dass die Zielfonds jährlich 5,1 Prozent ausschütten. Wenn der Ankaufskurs beispielsweise um nur fünf Prozent höher läge, würde sich bei sonst gleichbleibenden Bedingungen die Gesamtausschüttung vor Steuern um elf Prozent des Eigenkapitals verringern. Ob die Kombination Ankaufskurs und Ausschüttung in dieser Höhe realisierbar ist, bleibt fraglich. Ein noch größeres Fragezeichen steht hinter den kalkulierten Wertsteigerungen von jährlich 6,3 Prozent bezogen auf den Beteiligungskaufpreis, die RIZ bei der Ermittlung des Verkaufskurses zu Grunde gelegt hat, zumal die Zweitmarktbeteiligungen nicht bis zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs gehalten werden, der meist den Großteil an Ausschüttungen mit sich bringt. Die kalkulierten Wertsteigerungen sind bloße Annahmen des Initiators, umfangreiches aussagefähiges Zahlenmaterial fehlt bislang. Der Verkauf der Anteile soll ab 2012 beginnen und wiederum auf dem Zweitmarkt, aber laut RIZ nicht an andere Zweitmarktfonds des Initiators, erfolgen. Die kalkulierte Vermittlungsprovision beträgt 2,5 Prozent des Nettokaufpreises. 0,8 Prozent des Eigenkapitals werden für die anfänglichen laufenden Fondsnebenkosten ausgegeben. Die Gebühr für das Portfolio-Management beträgt anfänglich 0,34 Prozent des Eigenkapitals.
Rückfluss. Wenn die Anleger Ausschüttungen in Höhe von acht Prozent des Eigenkapitals per annum erzielt haben, erhält die Komplementärin 20 Prozent des darüber hinausgehenden Ertrags, die Anleger 80 Prozent. In der relativ kurzen geplanten Laufzeit von acht Jahren sollen 145 bis 165 Prozent des Eigenkapitals vor Steuern an die Anleger zurückgezahlt werden, dies entspricht 136,5 Prozent nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Das Problem bei diesem Fonds ist, dass nicht genau eingeschätzt werden kann, wie sich der Wert von Immobilien-Zweitmarktbeteiligungen in den nächsten Jahren tatsächlich entwickeln wird. Die Erfahrungswerte aus den vergangenen Jahren sind nicht unmittelbar auf die kommenden Jahre projektierbar. Fraglich erscheint die Realisierbarkeit der Kombination von unterstelltem Ankaufskurs einer Zielfondsbeteiligung in Höhe von 60 Prozent und einer laufenden Zielfondsausschüttung von 5,1 Prozent. Der jährliche Wertzuwachs in Höhe von 6,3 Prozent bezogen auf den Kaufpreis der Beteiligung scheint kaum realisierbar. Das Risiko, die kalkulierten Ausschüttungen zu verfehlen, ist deshalb nicht unerheblich.
Zielmarkt. Die Zweitmarktumsätze im Immobiliensegment lagen im Jahr 2007 bei rund 677,7 Millionen Euro. Ob das Umsatzwachstum in den nächsten Jahren beibehalten wird, ist derzeit nicht vorhersehbar. Die Subprimekrise hat das Investitionsklima nicht gerade verbessert. Andererseits haben immer mehr Immobilienfonds das magische Alter von zehn Jahren erreicht, nach dem Veräußerungen steuerfrei über die Bühne gehen können. Laut Fondsbörse Deutschland sind Preise für Immobilien-Zweitmarktbeteiligungen in den vergangenen ein bis zwei Jahren deutlich gestiegen. Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist hier sehr differenziert zu sehen. Während die einen Immobilienfonds stark nachgefragt werden, sind andere die ewigen Ladenhüter, dazu zählen zum Beispiel Fonds in der rechtlichen Struktur einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Beteiligungen mit Immobilien aus den neuen Bundesländern.
Historie. Die RIZ Real Invest Gesellschaft für Zweitmarktemissionen mbH wurde 2006 gegründet und hat sich auf Immobilien-Zweitmarktfonds spezialisiert. Gesellschafter sind zu jeweils 50 Prozent die Hamburgische Immobilien Handlung und Salomon Invest. Der erste Fonds der RIZ – Real Invest I – war ein Private Placement und wurde 2007 mit einem Eigenkapital von 8,1 Millionen Euro geschlossen. Bis dato ist der Fonds laut RIZ zu 80 Prozent investiert. Seine Investitionsphase wird voraussichtlich noch bis Mitte dieses Jahres andauern.
Investitionskriterien. Die Zielfonds müssen die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft haben. Das Eigenkapital soll mindestens zehn Millionen Euro betragen und vollständig eingezahlt sein. Die Beteiligungen werden nicht von eigenen Fonds oder eigenen Gesellschaftern des Initiators stammen, ein Muss-Kriterium laut RIZ. Einkunftsarten sind Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb. Die Zielfonds investieren in Immobilien deutscher Großstädte (mindestens 75 Prozent alte Bundesländer und Berlin) mit den Nutzungsarten Büro (mindestens 50 Prozent), Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel. Beteiligungen, die diesen Kriterien nicht entsprechen, dürfen kumuliert maximal bis zu zehn Prozent des Investitionsvolumens ausmachen.
Finanzierung. Bis auf einen Kredit in Höhe von 1,25 Millionen Euro vom Bankhaus Warburg, das sind 7,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio, finanziert sich der Fonds aus Eigenkapital. Das Eigenkapital kann von 15 auf 18 Millionen Euro erhöht werden. Das Darlehen erfolgt entweder als Kontokorrentkredit mit derzeit 10,5 Prozent Zinsen oder als Kredit mit einem variablen beziehungsweise für wenige Monate festen Zinssatz auf Euribor-Basis. Nach Aussagen des Initiators wird die letzte Variante realisiert. Das Darlehen soll am Ende der Fondslaufzeit vollständig getilgt werden. 83 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Ankauf der Beteiligungen ausgegeben, knapp ein Prozent für eine Liquiditätsreserve, 16 Prozent sind Fondsnebenkosten, das entspricht rund 17 Prozent des Eigenkapitals und ist nicht wenig für einen Zweitmarktfonds. Die Investitionsphase endet spätestens am 30. Juni 2009.
Musterrechnung. RIZ hat auf der Grundlage eines Musterdepots eine Beispielprognose erstellt. Dabei wurde angenommen, dass die Zweitmarktbeteiligungen zu einem durchschnittlichen Kurs von 60 Prozent der Beteiligungssumme erworben werden und dass die Zielfonds jährlich 5,1 Prozent ausschütten. Wenn der Ankaufskurs beispielsweise um nur fünf Prozent höher läge, würde sich bei sonst gleichbleibenden Bedingungen die Gesamtausschüttung vor Steuern um elf Prozent des Eigenkapitals verringern. Ob die Kombination Ankaufskurs und Ausschüttung in dieser Höhe realisierbar ist, bleibt fraglich. Ein noch größeres Fragezeichen steht hinter den kalkulierten Wertsteigerungen von jährlich 6,3 Prozent bezogen auf den Beteiligungskaufpreis, die RIZ bei der Ermittlung des Verkaufskurses zu Grunde gelegt hat, zumal die Zweitmarktbeteiligungen nicht bis zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs gehalten werden, der meist den Großteil an Ausschüttungen mit sich bringt. Die kalkulierten Wertsteigerungen sind bloße Annahmen des Initiators, umfangreiches aussagefähiges Zahlenmaterial fehlt bislang. Der Verkauf der Anteile soll ab 2012 beginnen und wiederum auf dem Zweitmarkt, aber laut RIZ nicht an andere Zweitmarktfonds des Initiators, erfolgen. Die kalkulierte Vermittlungsprovision beträgt 2,5 Prozent des Nettokaufpreises. 0,8 Prozent des Eigenkapitals werden für die anfänglichen laufenden Fondsnebenkosten ausgegeben. Die Gebühr für das Portfolio-Management beträgt anfänglich 0,34 Prozent des Eigenkapitals.
Rückfluss. Wenn die Anleger Ausschüttungen in Höhe von acht Prozent des Eigenkapitals per annum erzielt haben, erhält die Komplementärin 20 Prozent des darüber hinausgehenden Ertrags, die Anleger 80 Prozent. In der relativ kurzen geplanten Laufzeit von acht Jahren sollen 145 bis 165 Prozent des Eigenkapitals vor Steuern an die Anleger zurückgezahlt werden, dies entspricht 136,5 Prozent nach Steuern.
fondstelegramm-Meinung. Das Problem bei diesem Fonds ist, dass nicht genau eingeschätzt werden kann, wie sich der Wert von Immobilien-Zweitmarktbeteiligungen in den nächsten Jahren tatsächlich entwickeln wird. Die Erfahrungswerte aus den vergangenen Jahren sind nicht unmittelbar auf die kommenden Jahre projektierbar. Fraglich erscheint die Realisierbarkeit der Kombination von unterstelltem Ankaufskurs einer Zielfondsbeteiligung in Höhe von 60 Prozent und einer laufenden Zielfondsausschüttung von 5,1 Prozent. Der jährliche Wertzuwachs in Höhe von 6,3 Prozent bezogen auf den Kaufpreis der Beteiligung scheint kaum realisierbar. Das Risiko, die kalkulierten Ausschüttungen zu verfehlen, ist deshalb nicht unerheblich.
Der Fonds steht auf den wackeligen Füßen nur schwer haltbarer Annahmen.
