Sachsenfonds und Deutsche Fonds Holding Indien Fonds 1
Projektentwicklungen in einem jungen, wenig transparenten Markt
Angebot. Der Fonds erwirbt über mauritische Zwischengesellschaften mittelbar Anteile in Höhe von acht bis 20 Prozent an vier Projektentwicklungsgesellschaften, die in Mumbai, bei Hyderabad und in einem Vorort von Delhi Büros, Wohnungen, Handelsflächen und ein Hotel errichten. Das Fondsvolumen beträgt rund 54 Millionen Euro inklusive Agio. Sachsenfonds Holding übernimmt zum Ende dieses Jahres eine Platzierungsgarantie für das bis dahin noch nicht gezeichnete Kapital. Anleger beteiligen sich mit mindestens 15.000 Euro zuzüglich drei Prozent Agio direkt oder über einen der zwei mit den Initiatoren verbundenen Treuhänder. Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme beträgt zehn Prozent der Pflichteinlage. Die Fondswährung ist Euro. Das Fondsende ist für den 30. Juni 2013 geplant. Von sich aus kündigen können Anleger ihre Beteiligung aber frühestens zum 31. Dezember 2016.
Zielmarkt. Indiens Immobilienmarkt ist wenig transparent und territorial sehr unterschiedlich ausgerichtet. Investitionen deutscher Gesellschaften sind nur über mauritische Zwischengesellschaften und nur in Projektentwicklungen möglich. Die derzeitige Infrastruktur entspricht noch nicht den gewachsenen Anforderungen. Greater Noida, eine Satellitenstadt südöstlich von Delhi, ist ein sich noch in Entwicklung befindlicher IT-Standort mit 300.000 Einwohnern. Mumbai ist die größte Stadt des Landes. Hyderabad ist die drittgrößte Stadt Indiens und Sitz von rund 500 IT-Unternehmen. Hier liegen die Leerstände für Büroflächen unter fünf Prozent, für Wohnflächen bei einem Prozent. Die Sachenfonds vorliegenden Marktgutachten durften nicht eingesehen werden.
Historie. Um das im Jahr 2007 weit fortgeschrittene Projekt inmitten der Unruhen um die Sachsen LB finanzieren zu können, hat Sachsenfonds die Unterstützung der DFH gesucht und gefunden. Während sich die DFH primär um die Finanzierung gekümmert hat, verblieben die Entwicklung des Projekts, das Asset- und Fondsmanagement bei Sachsenfonds. Für beide Häuser ist dies der erste Indienfonds. Seit ihrer Gründung 1999 bis Ende 2006 hat Sachsenfonds 43 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 1,6 Milliarden Euro aufgelegt. Von den 27 laufenden Nicht-Leasing-Fonds mit Prognose konnten zehn die geplanten Betriebsergebnisse überschreiten, zehn Fonds erreichten sie nicht, für die restlichen Fonds ist ein sinnvoller Soll-Ist-Vergleich nicht möglich. Seit Dezember vergangenen Jahres gehört das Emissionshaus zu Kanam. Das Konzeptionsteam von Sachsenfonds blieb jedoch unverändert.
Status der Projekte. Bei den Projekten wurde laut Sachsenfonds mit dem Bau begonnen, nur beim ersten Projekt nicht. Hier liegt die generelle Baugenehmigung vor, es fehlen noch Sondergenehmigungen für einige Teilabschnitte. An dieser Projektentwicklungsgesellschaft ist der Fonds mittelbar mit nur acht Prozent beteiligt.
Struktur und Fondspartner. Bei der Akquisition der Projekte wurde Sachsenfonds von Ernst & Young und Jones Lang Lassalle beraten. Die Fondsgesellschaft hat im Dezember vergangenen Jahres von der Beteiligungsgesellschaft Trinity Capital Mauritius Ltd. (TCML) Anteile zwischen acht und 41 Prozent an vier mauritischen Zwischengesellschaften der Trikona-Gruppe erworben, den Rest hält TCML. Die mauritischen Zwischengesellschaften sind zwischen 29 und 100 Prozent an den indischen Projektgesellschaften beteiligt. Die sich daraus ergebenden Stimmrechte bedeuten, dass die Fondsgesellschaft in jeder mauritischen Zwischengesellschaft nur Minderheitsgesellschafter ist. Eine jeweilige Minderheitsschutzklausel bewirkt, dass in wesentlichen Punkten die Belange der Fondsgesellschaft trotzdem berücksichtigt werden müssen. Die Zwischengesellschaften erwerben Anteile an jeweils einer indischen Projektgesellschaft. Die Projekte werden von unterschiedlichen regionalen indischen Projektentwicklern realisiert. Die 2003 gegründete Trikona Advisers, Cayman Islands, übernimmt als Investmentmanager die Steuerung der Projektentwicklungen. Das Unternehmen hat laut Sachsenfonds bislang zwölf Projektgesellschaften gemanagt – mit einem Eigenkapitalvolumen von 320 Millionen britischen Pfund. Zur Sicherstellung der steuerlichen Konstruktion gehört, dass die Fondsgesellschaft gegenüber der TCML eine Put-Option an den stimmrechtslosen Class-B-Aktien ausüben kann.
Finanzierung. Bis auf Zwischenfinanzierungskredite nimmt die Fondsgesellschaft selbst keine Darlehen auf. Die Projektgesellschaften finanzieren sich zum Teil mit Fremdkapital. Rund 82 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Anteile an den Projektgesellschaften genutzt – eine enttäuschende Investitionsquote. Etwa drei Prozent sind Finanzierungskosten, und fast ein Prozent fließt in eine Liquiditätsreserve. Die verbleibenden rund 14 Prozent sind anfängliche Fondsnebenkosten.
Die Anteile an den mauritischen Zwischengesellschaften und die Gebühren für den Investmentmanger werden in britischen Pfund gezahlt. Aufwendungen und Erträge der Projektgesellschaften fallen in indischen Rupien an. Der Anteilskauf ist abgeschlossen. Die laufenden Aufwendungen für den Investmentmanager in britischen Pfund sind nicht gravierend. Zum Zeitpunkt des Verkaufs soll der Wechsel jedoch von indischen Rupien über britische Pfund in Euro ohne Zeitverlust erfolgen. Diesbezüglich wäre in den Risikohinweisen und in den Sensitivitätsberechnungen auch eine Darstellung der jeweiligen Wechselkursverhältnisse zum britischen Pfund wünschenswert gewesen. Der im Prospekt unterstellte Wechselkurs von rund 56,847 indischen Rupien zum Euro entspricht etwa dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.
Verlaufsprognose. Der Fonds erhält Einnahmen aus der Veräußerung seiner Anteile an den mauritischen Zwischengesellschaften. Die Guthabenzinsen wurden mit vier Prozent verzinst. Die laufenden Fondsnebenkosten wurden für 2008 mit insgesamt rund 360.000 Euro kalkuliert, das entspricht 0,66 Prozent des Eigenkapitals und bewegt sich im Marktüblichen. Die Kosten werden jährlich um zwei Prozent gesteigert. Da der Fonds gemeinsam von zwei Initiatoren aufgelegt wurde, werden die Anleger je nach vermittelndem Emissionshaus, von zwei verschiedenen Treuhändern vertreten. Da sich die Treuhandvergütung auf die verwalteten Beteiligungen bezieht, entstehen dem Fonds daraus keine zusätzlichen Kosten.
Der Investmentmanager erhält 0,5 Prozent des investierten Kapitals. Sofern die Fondsgesellschaft ihre Einlage zuzüglich jährlich zehn Prozent IRR-Rendite erzielt hat, bekommt der Investmentmanager stolze 20 Prozent des Gewinns. Übersteigen die Gewinne der Fondsgesellschaft 20 Prozent IRR-Rendite jährlich, erhöht sich die Beteiligung des Investmentmanagers auf satte 30 Prozent. Darüber hinaus erhält der Investmentmanager fünf Prozent der über 25 Millionen Euro hinausgehenden Veräußerungsgewinne eines Projektes. Laut Ergebnisprognose sollen die Anleger bis Ende 2013 insgesamt rund 150 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten.
Steuerliche Behandlung. Ein Erfordernis für eine Investition in Indien stellt die Zwischenschaltung einer mauritischen Gesellschaft dar. Sie gibt Gesellschaftsanteile aus und nimmt sie gegen Zahlung wieder zurück. Weder in Deutschland noch in Mauritius werden sie besteuert. Sachsenfonds geht davon aus, dass die zwischen Mauritius und Indien begonnen Gespräche zur Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens keinen Einfluss auf den Fonds haben werden. Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen.
fondstelegramm-Meinung. Das Studium der Fondsstruktur ist keine leichte Lektüre für den unbedarften Leser. In den Währungsrisiken hätten die britischen Pfund erwähnt werden müssen. Mit den zwei Investitionskriterien Projektentwicklungen und Indien sind zwangsläufig hohe Risiken verbunden, die durch die mittelbare Beteiligung an vier verschiedenen Projekten mit unterschiedlichen Projektentwicklern geringfügig minimiert werden. Das Management bedient sich an den erhofften Gewinnen für die Anleger spürbar und schmälert die Renditeaussicht.
Zielmarkt. Indiens Immobilienmarkt ist wenig transparent und territorial sehr unterschiedlich ausgerichtet. Investitionen deutscher Gesellschaften sind nur über mauritische Zwischengesellschaften und nur in Projektentwicklungen möglich. Die derzeitige Infrastruktur entspricht noch nicht den gewachsenen Anforderungen. Greater Noida, eine Satellitenstadt südöstlich von Delhi, ist ein sich noch in Entwicklung befindlicher IT-Standort mit 300.000 Einwohnern. Mumbai ist die größte Stadt des Landes. Hyderabad ist die drittgrößte Stadt Indiens und Sitz von rund 500 IT-Unternehmen. Hier liegen die Leerstände für Büroflächen unter fünf Prozent, für Wohnflächen bei einem Prozent. Die Sachenfonds vorliegenden Marktgutachten durften nicht eingesehen werden.
Historie. Um das im Jahr 2007 weit fortgeschrittene Projekt inmitten der Unruhen um die Sachsen LB finanzieren zu können, hat Sachsenfonds die Unterstützung der DFH gesucht und gefunden. Während sich die DFH primär um die Finanzierung gekümmert hat, verblieben die Entwicklung des Projekts, das Asset- und Fondsmanagement bei Sachsenfonds. Für beide Häuser ist dies der erste Indienfonds. Seit ihrer Gründung 1999 bis Ende 2006 hat Sachsenfonds 43 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von 1,6 Milliarden Euro aufgelegt. Von den 27 laufenden Nicht-Leasing-Fonds mit Prognose konnten zehn die geplanten Betriebsergebnisse überschreiten, zehn Fonds erreichten sie nicht, für die restlichen Fonds ist ein sinnvoller Soll-Ist-Vergleich nicht möglich. Seit Dezember vergangenen Jahres gehört das Emissionshaus zu Kanam. Das Konzeptionsteam von Sachsenfonds blieb jedoch unverändert.
Status der Projekte. Bei den Projekten wurde laut Sachsenfonds mit dem Bau begonnen, nur beim ersten Projekt nicht. Hier liegt die generelle Baugenehmigung vor, es fehlen noch Sondergenehmigungen für einige Teilabschnitte. An dieser Projektentwicklungsgesellschaft ist der Fonds mittelbar mit nur acht Prozent beteiligt.
Struktur und Fondspartner. Bei der Akquisition der Projekte wurde Sachsenfonds von Ernst & Young und Jones Lang Lassalle beraten. Die Fondsgesellschaft hat im Dezember vergangenen Jahres von der Beteiligungsgesellschaft Trinity Capital Mauritius Ltd. (TCML) Anteile zwischen acht und 41 Prozent an vier mauritischen Zwischengesellschaften der Trikona-Gruppe erworben, den Rest hält TCML. Die mauritischen Zwischengesellschaften sind zwischen 29 und 100 Prozent an den indischen Projektgesellschaften beteiligt. Die sich daraus ergebenden Stimmrechte bedeuten, dass die Fondsgesellschaft in jeder mauritischen Zwischengesellschaft nur Minderheitsgesellschafter ist. Eine jeweilige Minderheitsschutzklausel bewirkt, dass in wesentlichen Punkten die Belange der Fondsgesellschaft trotzdem berücksichtigt werden müssen. Die Zwischengesellschaften erwerben Anteile an jeweils einer indischen Projektgesellschaft. Die Projekte werden von unterschiedlichen regionalen indischen Projektentwicklern realisiert. Die 2003 gegründete Trikona Advisers, Cayman Islands, übernimmt als Investmentmanager die Steuerung der Projektentwicklungen. Das Unternehmen hat laut Sachsenfonds bislang zwölf Projektgesellschaften gemanagt – mit einem Eigenkapitalvolumen von 320 Millionen britischen Pfund. Zur Sicherstellung der steuerlichen Konstruktion gehört, dass die Fondsgesellschaft gegenüber der TCML eine Put-Option an den stimmrechtslosen Class-B-Aktien ausüben kann.
Finanzierung. Bis auf Zwischenfinanzierungskredite nimmt die Fondsgesellschaft selbst keine Darlehen auf. Die Projektgesellschaften finanzieren sich zum Teil mit Fremdkapital. Rund 82 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio werden für den Erwerb der Anteile an den Projektgesellschaften genutzt – eine enttäuschende Investitionsquote. Etwa drei Prozent sind Finanzierungskosten, und fast ein Prozent fließt in eine Liquiditätsreserve. Die verbleibenden rund 14 Prozent sind anfängliche Fondsnebenkosten.
Die Anteile an den mauritischen Zwischengesellschaften und die Gebühren für den Investmentmanger werden in britischen Pfund gezahlt. Aufwendungen und Erträge der Projektgesellschaften fallen in indischen Rupien an. Der Anteilskauf ist abgeschlossen. Die laufenden Aufwendungen für den Investmentmanager in britischen Pfund sind nicht gravierend. Zum Zeitpunkt des Verkaufs soll der Wechsel jedoch von indischen Rupien über britische Pfund in Euro ohne Zeitverlust erfolgen. Diesbezüglich wäre in den Risikohinweisen und in den Sensitivitätsberechnungen auch eine Darstellung der jeweiligen Wechselkursverhältnisse zum britischen Pfund wünschenswert gewesen. Der im Prospekt unterstellte Wechselkurs von rund 56,847 indischen Rupien zum Euro entspricht etwa dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.
Verlaufsprognose. Der Fonds erhält Einnahmen aus der Veräußerung seiner Anteile an den mauritischen Zwischengesellschaften. Die Guthabenzinsen wurden mit vier Prozent verzinst. Die laufenden Fondsnebenkosten wurden für 2008 mit insgesamt rund 360.000 Euro kalkuliert, das entspricht 0,66 Prozent des Eigenkapitals und bewegt sich im Marktüblichen. Die Kosten werden jährlich um zwei Prozent gesteigert. Da der Fonds gemeinsam von zwei Initiatoren aufgelegt wurde, werden die Anleger je nach vermittelndem Emissionshaus, von zwei verschiedenen Treuhändern vertreten. Da sich die Treuhandvergütung auf die verwalteten Beteiligungen bezieht, entstehen dem Fonds daraus keine zusätzlichen Kosten.
Der Investmentmanager erhält 0,5 Prozent des investierten Kapitals. Sofern die Fondsgesellschaft ihre Einlage zuzüglich jährlich zehn Prozent IRR-Rendite erzielt hat, bekommt der Investmentmanager stolze 20 Prozent des Gewinns. Übersteigen die Gewinne der Fondsgesellschaft 20 Prozent IRR-Rendite jährlich, erhöht sich die Beteiligung des Investmentmanagers auf satte 30 Prozent. Darüber hinaus erhält der Investmentmanager fünf Prozent der über 25 Millionen Euro hinausgehenden Veräußerungsgewinne eines Projektes. Laut Ergebnisprognose sollen die Anleger bis Ende 2013 insgesamt rund 150 Prozent ihres Eigenkapitals zurückerhalten.
Steuerliche Behandlung. Ein Erfordernis für eine Investition in Indien stellt die Zwischenschaltung einer mauritischen Gesellschaft dar. Sie gibt Gesellschaftsanteile aus und nimmt sie gegen Zahlung wieder zurück. Weder in Deutschland noch in Mauritius werden sie besteuert. Sachsenfonds geht davon aus, dass die zwischen Mauritius und Indien begonnen Gespräche zur Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens keinen Einfluss auf den Fonds haben werden. Die Fondsgesellschaft ist vermögensverwaltend. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen.
fondstelegramm-Meinung. Das Studium der Fondsstruktur ist keine leichte Lektüre für den unbedarften Leser. In den Währungsrisiken hätten die britischen Pfund erwähnt werden müssen. Mit den zwei Investitionskriterien Projektentwicklungen und Indien sind zwangsläufig hohe Risiken verbunden, die durch die mittelbare Beteiligung an vier verschiedenen Projekten mit unterschiedlichen Projektentwicklern geringfügig minimiert werden. Das Management bedient sich an den erhofften Gewinnen für die Anleger spürbar und schmälert die Renditeaussicht.
Eine zweckdienliche Gemeinschaftsarbeit mit Projektentwicklungen, bei denen die Wechselkursrisiken im Prospekt zu kurz kommen.
