Shedlin Capital New European Frontiers 3
Riskante Projekte in Osteuropa
Angebot. Das Nürnberger Emissionshaus Shedlin Capital hat mit dem Fonds New European Frontiers 3 (NEF 3) einen Immobilienfonds auf den Markt gebracht, der in drei bis sechs Projektentwicklungen in Russland, Rumänien und Bulgarien investiert. Die geplante Laufzeit beträgt nur 4,5 Jahre. Anleger sind ab 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio mit von der Partie. Der Initiator will 35 bis 50 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. In der Prognoserechnung beträgt das Fondsvolumen 36,75 Millionen Euro inklusive Agio.
Investitionsstrategie und Beteiligungsstruktur. Der Fonds wird sich über drei Tochtergesellschaften an Objektgesellschaften in Russland, Rumänien und Bulgarien beteiligen. Die Geschäftsführung dieser Gesellschaften, an denen sich zudem institutionelle Investoren beteiligen sollen, obliegt Charlemagne Capital. Der Managementvertrag soll in dieser Woche unterzeichnet werden. Es können sowohl Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsflächen als auch Wohnimmobilien entwickelt werden. Nach nur zwei bis vier Jahren sollen die Projekte mit einer Rendite von mindestens 30 Prozent pro Jahr verkauft werden. Die geplante Wertsteigerung ergibt sich aus dem Ankauf unbebauter Grundstücke und deren anschließender Entwicklung beziehungsweise Bebauung. NEF 3 ist ein teilweiser Blindpool, da bei der Prospektierung lediglich ein Projekt in Russland zur Beteiligung vorlag und weitere sechs Projekte in der Prüfung gewesen sind. Für das Wohneigentumsprojekt im russischen Krasnodar fehlen laut Shedlin noch die behördliche Flurplanung beziehungsweise die Baufreigabe. Nach Angaben des Initiators befinden sich außerdem mehr als die im Prospekt genannten Projekte in der Prüfung. Informationen für die Kriterien in der Due Diligence sind im Prospekt rar gesäht. Investitionen erfolgen im Rahmen von Joint-Ventures mit regionalen Partnern, die sich daran mit 50 Prozent Eigenkapital beteiligen müssen.
Zielmärkte. Pricewaterhaus Coopers (PwC) ist für die CEE-Region trotz der aktuellen Finanz- und Kreditkrise insgesamt optimistisch. Aber sowohl in Rumänien als auch in Bulgarien sieht das Beratungsunternehmen wirtschaftlich und politisch erheblichen Aufholbedarf. Bei Sal. Oppenheim ist Bulgarien vor allem wegen der hohen Inflation aus dem Anlageuniversum für Anleihen geflogen. Für die Büromärkte in Bukarest, Sofia und Moskau geht PwC dennoch von einer weiterhin positiven Entwicklung aus. Auch CB Richard Ellis klingt angesichts des gesamteuropäischen Fortschritts zuversichtlich. In den Marktberichten fällt aber auf, dass Bedarfslücken langsam geschlossen werden (Angebot zieht mit Nachfrage gleich) und dass die Preise etwa für Wohnflächen erheblich steigen. In Bulgarien ist für 2007 je nach Region von zehn bis 15 Prozent Teuerung die Rede.
Partner. Die britische Investmentgesellschaft Charlemagne Capital ist in den Emerging Markets sehr umtriebig. Das börsennotierte Unternehmen verwaltet derzeit ein Vermögen von 5,7 Milliarden US-Dollar. Die Charlemagne-Aktienfonds konnten sich dem weltweit negativen Trend an den Börsen nicht entziehen. Nicht zuletzt deshalb schreibt die Gesellschaft, dass 2008 die Rekordeinnahmen durch Managementgebühren aus dem Vorjahr nicht zu erreichen sind. Die Vorgängerfonds NEF 1 und 2 hat Shedlin Capital ebenfalls mit Charlemagne aufgelegt. Beim NEF 1 ist noch ein von vier Projekten im Bestand. Die drei verkauften Immobilien brachten laut Shedlin Capital IRR-Renditen zwischen 24 und 61 Prozent pro Jahr. Dabei handelt es sich allerdings nur um die Objektrenditen und nicht um die Renditen auf Anlegerebene, die niedriger liegen. Die Veräußerung der Objekte aus dem NEF 2 ist in Arbeit. Für ein Objekt laufen derzeit die Vertragsverhandlungen.
Risiken. In der Betrachtung des Marktumfelds sind die wirtschaftlichen und politischen Risiken – vor allem in Rumänien und Bulgarien – unbedingt zu beachten. In allen drei Ländern ist die Korruption nach wie vor ein großes Problem. Neben den typischen Fondsrisiken gilt es zu berücksichtigen, dass die Immobilienprojekte womöglich nicht innerhalb des geplanten Zeitraums mit der angepeilten Rendite veräußert werden können. In Anbetracht der kurzen Laufzeit besteht ein Verkaufsdruck.
Finanzierung und Kosten. Auf Ebene der deutschen Fonds-KG wird kein Fremdkapital aufgenommen. Verbesserungswürdige 81,6 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sollen in die Projektgesellschaften investiert werden. Die Kosten auf Projektebene sind nicht bekannt. Die Objektgesellschaften dürfen jedenfalls Fremdkapital aufnehmen – laut Prospekt bis zu 60 Prozent der gesamten Entwicklungskosten. Außerdem beteiligen sich die regionalen Projektpartner, wofür sie 30 bis 50 Prozent der Gewinne einstreichen. Sofern Vorabverkäufe stattfinden, sollen die daraus entstehenden Erlöse ebenfalls der Projektfinanzierung dienen.
Vergütungen. Neben den Partnern vor Ort wird auch Charlemagne Capital ordentlich entlohnt. Die jährliche Managementfee beträgt 1,95 Prozent des Nettovermögens. Außerdem wird ein Carried Interest in Höhe von 25 Prozent fällig, sobald die Investoren eine Hurdle-Rate von zwölf Prozent vor Steuern (IRR) erreicht haben. Charlemagne beteiligt sich aber an den Projekten und geht damit selbst ins Risiko. Die KG-Geschäftsführung, der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhänder erhalten einen jährlichen Ergebnisvorab von zusammen 1,25 Prozent des Fondsvolumens. Außerdem steht Shedlin Capital eine üppige Gewinnbeteiligung von 40 Prozent des Bilanzgewinns zu, sobald Anleger eine rechnerische Vorzugsrendite von vergleichsweise hohen und damit begrüßenswerten zwölf Prozent erzielen.
Rückflussprognose und Szenarien. Es sind keine laufenden Ausschüttungen an Anleger vorgesehen. Erstmalige Veräußerungen der Projekte und Rückflüsse aus den Objektgesellschaften sind im Jahr 2011 geplant. Die angepeilte Rendite auf KG-Ebene beträgt mindestens 15 Prozent vor Steuern (IRR).
Steuern. Aus steuerlichen Gründen erfolgen Investitionen in die Objektgesellschaften über drei für jedes Zielland eingerichtete Tochtergesellschaften des Fonds. Diese Kapitalgesellschaften haben ihren Sitz auf Isle of Man. Es sind keine laufenden Rückflüsse in Form von Dividenden geplant. Fondseinkünfte aus der Veräußerung der Anteile an den Tochtergesellschaften sind für Anleger, die bis 31. Dezember 2008 dem Fonds beitreten, steuerfrei. Anleger dürfen dabei aber nicht mehr als jeweils ein Prozent an den Tochtergesellschaften halten. Ab 2009 gilt die Abgeltungssteuer.
fondstelegramm-Meinung. Russland und die hochgelobten südosteuropäischen Länder sind nach wie vor risikobehaftete Investitionsgebiete. Ausländische Investoren haben in diesen Staaten keineswegs freie Bahn. Außerdem muss Fondspartner Charlemagne beweisen, dass auch in Zeiten um sich greifender Konjunkturprobleme die hoch gesteckten Ziele erreichbar sind. Leider sind die Gründungskommanditisten des Fonds nur mit 5.000 Euro beteiligt, was die satte Gewinnbeteiligung nicht rechtfertigt.
Investitionsstrategie und Beteiligungsstruktur. Der Fonds wird sich über drei Tochtergesellschaften an Objektgesellschaften in Russland, Rumänien und Bulgarien beteiligen. Die Geschäftsführung dieser Gesellschaften, an denen sich zudem institutionelle Investoren beteiligen sollen, obliegt Charlemagne Capital. Der Managementvertrag soll in dieser Woche unterzeichnet werden. Es können sowohl Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsflächen als auch Wohnimmobilien entwickelt werden. Nach nur zwei bis vier Jahren sollen die Projekte mit einer Rendite von mindestens 30 Prozent pro Jahr verkauft werden. Die geplante Wertsteigerung ergibt sich aus dem Ankauf unbebauter Grundstücke und deren anschließender Entwicklung beziehungsweise Bebauung. NEF 3 ist ein teilweiser Blindpool, da bei der Prospektierung lediglich ein Projekt in Russland zur Beteiligung vorlag und weitere sechs Projekte in der Prüfung gewesen sind. Für das Wohneigentumsprojekt im russischen Krasnodar fehlen laut Shedlin noch die behördliche Flurplanung beziehungsweise die Baufreigabe. Nach Angaben des Initiators befinden sich außerdem mehr als die im Prospekt genannten Projekte in der Prüfung. Informationen für die Kriterien in der Due Diligence sind im Prospekt rar gesäht. Investitionen erfolgen im Rahmen von Joint-Ventures mit regionalen Partnern, die sich daran mit 50 Prozent Eigenkapital beteiligen müssen.
Zielmärkte. Pricewaterhaus Coopers (PwC) ist für die CEE-Region trotz der aktuellen Finanz- und Kreditkrise insgesamt optimistisch. Aber sowohl in Rumänien als auch in Bulgarien sieht das Beratungsunternehmen wirtschaftlich und politisch erheblichen Aufholbedarf. Bei Sal. Oppenheim ist Bulgarien vor allem wegen der hohen Inflation aus dem Anlageuniversum für Anleihen geflogen. Für die Büromärkte in Bukarest, Sofia und Moskau geht PwC dennoch von einer weiterhin positiven Entwicklung aus. Auch CB Richard Ellis klingt angesichts des gesamteuropäischen Fortschritts zuversichtlich. In den Marktberichten fällt aber auf, dass Bedarfslücken langsam geschlossen werden (Angebot zieht mit Nachfrage gleich) und dass die Preise etwa für Wohnflächen erheblich steigen. In Bulgarien ist für 2007 je nach Region von zehn bis 15 Prozent Teuerung die Rede.
Partner. Die britische Investmentgesellschaft Charlemagne Capital ist in den Emerging Markets sehr umtriebig. Das börsennotierte Unternehmen verwaltet derzeit ein Vermögen von 5,7 Milliarden US-Dollar. Die Charlemagne-Aktienfonds konnten sich dem weltweit negativen Trend an den Börsen nicht entziehen. Nicht zuletzt deshalb schreibt die Gesellschaft, dass 2008 die Rekordeinnahmen durch Managementgebühren aus dem Vorjahr nicht zu erreichen sind. Die Vorgängerfonds NEF 1 und 2 hat Shedlin Capital ebenfalls mit Charlemagne aufgelegt. Beim NEF 1 ist noch ein von vier Projekten im Bestand. Die drei verkauften Immobilien brachten laut Shedlin Capital IRR-Renditen zwischen 24 und 61 Prozent pro Jahr. Dabei handelt es sich allerdings nur um die Objektrenditen und nicht um die Renditen auf Anlegerebene, die niedriger liegen. Die Veräußerung der Objekte aus dem NEF 2 ist in Arbeit. Für ein Objekt laufen derzeit die Vertragsverhandlungen.
Risiken. In der Betrachtung des Marktumfelds sind die wirtschaftlichen und politischen Risiken – vor allem in Rumänien und Bulgarien – unbedingt zu beachten. In allen drei Ländern ist die Korruption nach wie vor ein großes Problem. Neben den typischen Fondsrisiken gilt es zu berücksichtigen, dass die Immobilienprojekte womöglich nicht innerhalb des geplanten Zeitraums mit der angepeilten Rendite veräußert werden können. In Anbetracht der kurzen Laufzeit besteht ein Verkaufsdruck.
Finanzierung und Kosten. Auf Ebene der deutschen Fonds-KG wird kein Fremdkapital aufgenommen. Verbesserungswürdige 81,6 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio sollen in die Projektgesellschaften investiert werden. Die Kosten auf Projektebene sind nicht bekannt. Die Objektgesellschaften dürfen jedenfalls Fremdkapital aufnehmen – laut Prospekt bis zu 60 Prozent der gesamten Entwicklungskosten. Außerdem beteiligen sich die regionalen Projektpartner, wofür sie 30 bis 50 Prozent der Gewinne einstreichen. Sofern Vorabverkäufe stattfinden, sollen die daraus entstehenden Erlöse ebenfalls der Projektfinanzierung dienen.
Vergütungen. Neben den Partnern vor Ort wird auch Charlemagne Capital ordentlich entlohnt. Die jährliche Managementfee beträgt 1,95 Prozent des Nettovermögens. Außerdem wird ein Carried Interest in Höhe von 25 Prozent fällig, sobald die Investoren eine Hurdle-Rate von zwölf Prozent vor Steuern (IRR) erreicht haben. Charlemagne beteiligt sich aber an den Projekten und geht damit selbst ins Risiko. Die KG-Geschäftsführung, der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhänder erhalten einen jährlichen Ergebnisvorab von zusammen 1,25 Prozent des Fondsvolumens. Außerdem steht Shedlin Capital eine üppige Gewinnbeteiligung von 40 Prozent des Bilanzgewinns zu, sobald Anleger eine rechnerische Vorzugsrendite von vergleichsweise hohen und damit begrüßenswerten zwölf Prozent erzielen.
Rückflussprognose und Szenarien. Es sind keine laufenden Ausschüttungen an Anleger vorgesehen. Erstmalige Veräußerungen der Projekte und Rückflüsse aus den Objektgesellschaften sind im Jahr 2011 geplant. Die angepeilte Rendite auf KG-Ebene beträgt mindestens 15 Prozent vor Steuern (IRR).
Steuern. Aus steuerlichen Gründen erfolgen Investitionen in die Objektgesellschaften über drei für jedes Zielland eingerichtete Tochtergesellschaften des Fonds. Diese Kapitalgesellschaften haben ihren Sitz auf Isle of Man. Es sind keine laufenden Rückflüsse in Form von Dividenden geplant. Fondseinkünfte aus der Veräußerung der Anteile an den Tochtergesellschaften sind für Anleger, die bis 31. Dezember 2008 dem Fonds beitreten, steuerfrei. Anleger dürfen dabei aber nicht mehr als jeweils ein Prozent an den Tochtergesellschaften halten. Ab 2009 gilt die Abgeltungssteuer.
fondstelegramm-Meinung. Russland und die hochgelobten südosteuropäischen Länder sind nach wie vor risikobehaftete Investitionsgebiete. Ausländische Investoren haben in diesen Staaten keineswegs freie Bahn. Außerdem muss Fondspartner Charlemagne beweisen, dass auch in Zeiten um sich greifender Konjunkturprobleme die hoch gesteckten Ziele erreichbar sind. Leider sind die Gründungskommanditisten des Fonds nur mit 5.000 Euro beteiligt, was die satte Gewinnbeteiligung nicht rechtfertigt.
Shedlin Capital hat sich hohe Ziele gesteckt, die schwer zu erreichen sein werden.
