Ankauf Wohnportfolio Köln. ZBI hat für den aktuellen Fonds ZBI 11 ein erstes Paket mit Wohnimmobilien erworben. Allerdings handelt es sich nicht um das bereits für den Fonds reservierte Portfolio mit ostdeutschen Objekten, sondern um ein Kölner Portfolio mit Wohnimmobilien. Das Objektpaket in Köln-Blumenberg umfasst 129 Wohneinheiten, der Kaufpreis ist mit 23,05 Millionen Euro angegeben. Das Paket geht in die Bestandstranche des Fonds.

Fondsprognose und Ankaufswirklichkeit. Auf Basis der aktuellen Jahresmiete errechnet sich ein Einkaufsfaktor von 25,2. Selbst wenn man die Soll-Miete zugrunde legt, also die Ertragsstärke, zu der die Immobilie erst noch entwickelt werden soll, errechnet sich ein Faktor von immer noch 21,9. Das ist 7 Zähler über dem Prognosewert von ZBI. Denn in den FAQs, die ZBI zu diesem Fonds erstellt hat, ist als Kalkulationsgrundlage die Annahme eines Einkaufsfaktors von 15 zu entnehmen. In den Anlagebedingungen wird zwar kein Einkaufsfaktor genannt, allerdings betont ZBI, dass die Annahme eines Einkaufsfaktors von 15 und die Annahme eines Verkaufsfaktors von 18,5 die Grundlage der Sensitivitätsanalyse in den Wesentlichen Anlegerinformationen bilden. Dort schlägt die Abweichung gegenüber den Prognosewerten um lediglich einen Zähler bei Ein- und Verkauf in Verbindung mit einer 10-prozentigen Verteuerung des Erhaltungsaufwand bereits dermaßen ins Kontor, dass sich die Renditeaussicht des Fonds mehr als halbiert. Dass schon für das reservierte Portfolio der prognostizierte Einkaufsfaktor gerissen wurde, rechtfertigte ZBI damit, dass schließlich erst bei Vollinvestition die angestrebten 15 im Durchschnitt über alle Ankäufe gelten wird. Die Differenz zu den Prognoseannahmen wird aber angesichts der Größe dieser beiden Portfolien nicht mehr zu überbrücken sein.