Für die deutsche Immobilienwirtschaft war das Jahr 2023 von großer Verunsicherung gekennzeichnet. Corona konnte zwar für überwunden erklärt werden, aber die Auswirkungen von Inflation und den Versuchen, sie mittels einer schnellen Folge von Zinserhöhungen zu bekämpfen, sorgten dafür, dass die Transaktionsmärkte in allen wesentlichen Segmenten zum Erliegen gekommen sind. Käufer und Verkäufer fanden nicht mehr zusammen, weil ihre jeweiligen Preisvorstellungen zu weit auseinanderlagen. Marktbeobachter JLL stellte in einer vorläufigen Zwischenbilanz für dieses Jahr ein um rund 60 Prozent geringeres Immobilienhandelsvolumen gegenüber dem Vorjahr fest. "Durch den schnellsten Zinsanstieg in der deutschen Wirtschaftsgeschichte ist eine Negativspirale in Gang gesetzt worden, der man sich auch nicht mit einem noch so erfolgreichen Immobilienmanagement entziehen kann", formuliert es Konstantin Kortmann, Deutschlandchef von JLL.

Nicht nur Transaktionen fanden nicht mehr statt, auch auf Baustellen ging kaum mehr was. Projekte wurden auf Eis gelegt oder gar nicht erst begonnen, weil die Kosten für Baumaterial und Energie in die Höhe schnellten, der Fachkräftemangel tat sein Übriges.

Es gibt zwei Möglichkeiten, damit der Markt wieder anspringt
Im September erhöhte die EZB ein weiteres Mal den Leitzins. Finanzierungen sind daraufhin nochmal ein Stück schwieriger geworden. Dafür sind Alternativen zu Immobilieninvestments, Anleihen, Festgeld und sogar Tagesgeld, umso attraktiver und zur starken Konkurrenz beim Buhlen um die Anlegergunst geworden.

Es gebe eigentlich nur zwei Möglichkeiten, damit der Markt wieder anspringt, konstatiert Helge Scheunemann, Leiter des Researchs bei JLL Deutschland: "Entweder der Zins sinkt oder die Immobilienrenditen steigen." Nach Einschätzung der meisten Marktbeobachter wird es einstweilen zu keinen weiteren Zinserhöhungen mehr kommen, schließlich ist die Inflationsrate wieder deutlich gesunken. Eine Senkung der Zinsen ist hingegen auch nicht in Sicht. Frühestens in der zweiten Jahreshälfte, schätzen Experten, könnte es wieder dazu kommen.

Zunächst wird es kleinteilige Deals geben
Der Druck auf der Verkäuferseite wird in den kommenden Monaten insbesondere dann zunehmen, wenn eine Refinanzierung ansteht. Es schlägt die Stunde eigenkapitalstarker Investoren. In dem Maße, in dem gescheiterte Refinanzierungen zu einem Anstieg der Verkäufe führen, in dem Maße werden die Preise weiter sinken. Vor diesem Hintergrund leuchtet auch ein, dass der Transaktionsmarkt am ehesten mit kleineren Objekten wieder anlaufen wird. Big Deals, also Objektverkäufe oberhalb eines Handelsvolumens von 100 Millionen Euro, haben 2023 so gut wie nicht stattgefunden und werden sich auch in den kommenden Monaten in sehr engen Grenzen halten. (tw)

Abgesehen von diesen Makrotrends nahmen die einzelnen Immobiliensegmente Wohnen, Büro, Healthcare, Einzelhandel oder Hotel im zu Ende gehenden Jahr ganz unterschiedliche Entwicklungen und haben unterschiedliche Aussichten für 2024. Klicken Sie sich einfach durch die Bilderstrecke oben.

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