Ein- und Verkaufsfaktoren sind wesentliche Kenngrößen, um die Ertragskraft einer Immobilie zu bestimmen. Sie geben an, womit die zum Erwerbs- oder Veräußerungszeitpunkt einer Immobilie gegebene Jahresmiete multipliziert werden muss, um zum Kauf- beziehungsweise Verkaufspreis einer Immobilie zu gelangen.

Ein theoretisches Beispiel
Eine vermietete Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche mitten in Berlin wirft eine Jahresnettokaltmiete von 24.000 Euro ab. Wird sie zum Faktor 20 erworben, dann beträgt der Kaufpreis 480.000 Euro zuzüglich Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler und Notar. Bis sich ihr Erwerb amortisiert hat, muss sie also – berücksichtigt man die Erwerbsnebenkosten nicht – 20 Jahre lang zu denselben Konditionen vermietet werden. Instandhaltungs- und Modernisierungskosten bleiben ebenfalls unberücksichtigt.

Die Betrachtung des Kehrwerts des Faktors ist auch interessant. Er indiziert die anfänglich erzielbare Mietrendite pro Jahr: in diesem Fall ein Zwanzigstel, also fünf Prozent pro Jahr.

Zwei praktische Beispiele
Bei den beiden aktuellen Sachwert-Angeboten "DFI Wohnen 2" und "Hahn Pluswertfonds 178 – Nahversorgungszentrum Voerde" handelt es sich um Immobilienfonds, die auf unterschiedliche Weise in ihren jeweiligen Kalkulationen mit den Multiplikatoren arbeiten. Bei Hahn liegt der Verkaufsfaktor um 1,23 Zähler unter dem Einkaufsfaktor, bei DFI liegt er drei beziehungsweise vier Zähler darüber.

DFI geht also konzeptionell davon aus, einen wesentlichen Renditebestandteil aus qualitativen Wertsteigerungen der Wohnimmobilien, in die der Fonds investiert, zu ziehen. Hahn hingegen kalkuliert so, dass der Verkaufspreis der Immobile am Ende der geplanten Fondslaufzeit auch unter dem einstigen Einstiegsniveau liegen könnte.

Aussagekraft nur im Gesamtzusammenhang gegeben
Die Faktoren können nicht isoliert als Wertmaßstäbe herangezogen werden. Ihre Aussagekraft unterscheidet sich unter anderem nach der Nutzungsart der Immobilie. So lassen sich in der hier vorgenommenen Gegenüberstellung von Wohnimmobilien und einem Fachmarktzentrum die Faktoren nicht unmittelbar miteinander vergleichen. Grundsätzlich spiegeln sie jedoch getroffene Annahmen zur Entwicklung von Standort- und Gebäudequalität und zur künftig zu erwartenden Nachfrage.

"Die Faktorbetrachtung ist abhängig von der jeweiligen Marktentwicklung und spiegelt letztendlich die Renditeanforderungen der Marktteilnehmer wider. Während diese Renditeanforderungen infolge des niedrigen Zinsniveaus in den zurückliegenden Jahrzehnten stetig gesunken sind und somit zu immer weiter steigenden Faktoren geführt haben, sehen wir aktuell mit steigendem Zinsniveau wieder sinkende Faktoren", sagt Hahn-Vertriebsleiter Paschalis Christodoulidis.

Mark Münzing, Vorstand der DFI Deutsche Fondsimmobilien Holding, macht hingegen die zu erwartende Nachfragesteigerung geltend: "Wohnungen sind in Deutschland ein begehrtes, rares Gut. Dies gilt insbesondere heute, da der Neubau stark zurückgeht und die Bevölkerungszahl stark gestiegen ist." (tw)

In der aktuellen Ausgabe 2/2023 stellt FONDS professionell ab Seite 256 die beiden geschlossenen Immobilienfonds "DFI Wohnen 2" und "Hahn Pluswertfonds 178 – Nahversorgungszentrum Voerde" in einer Detailanalyse einander gegenüber. Angemeldete Nutzer finden den Text auch hier im E-Magazin.