Vor sechs Jahren ist die genossenschaftliche Union Investment mit knapp 50 Prozent bei der ZBI, einem Anbieter von Wohnimmobilienfonds, eingestiegen. Im Sommer 2017 ging der offene Immobilienfonds Uniimmo: Wohnen ZBI an den Start, der inzwischen mehr als fünf Milliarden Euro wiegt. Parallel wurden jedoch noch weitere geschlossene Vehikel aufgelegt. 2020 stockte die Union Investment ihre Anteile an der ZBI auf 95 Prozent auf.

Ein Jahr später kündigte die ZBI-Geschäftsführung eine Kürzung von Auszahlungen in den geschlossenen Fonds an, und es kam zu einem Konflikt zwischen dem neuen Management und der bisherigen Führungsriege, ihren Vertriebspartnern und den Anlegern der geschlossenen Fonds.

"Lieber dauerhaft niedrigere als kurzfristig höhere Auszahlungen"
"Vor dem Hintergrund neuer Verantwortlichkeiten im Fondsmanagement haben wir eine Bestandsaufnahme vorgenommen", sagt Jörg Kotzenbauer und beschreibt seine damalige Vorgehensweise, den Status der einzelnen Fonds zu prüfen, die Immobilien zu bewerten und notwendigen Investitionsbedarf auszumachen.

"Wir stellten fest, dass einige Fonds Probleme hatten, Auszahlungen aus erzielten Gewinnen darzustellen, was uns keine nachhaltige Politik zu sein schien, sondern eine Vorwegnahme künftiger Erträge unter der Annahme, dass das sehr positive Marktumfeld permanent so weiterlaufen würde." Angesichts der Tatsache, dass die Entwicklung des Markts für Wohnimmobilien bereits sehr lange sehr gut gelaufen war, habe das Management entschieden, lieber dauerhaft niedrige als kurzfristig höhere Auszahlungen aus der Substanz zu leisten.

Konzeptionell verschiedene Investmentwelten
Das Modell des offenen Immobilienfonds passe besser in die heutige Zeit als der geschlossene Fonds mit seinen vergleichsweise hohen anfänglichen Kosten, sagt Kotzenbauer. "Es ist das Konzept eines geschlossenen Fonds per se, der ein Problem hat, mit wechselnden Marktphasen umzugehen. Er hat strukturell bedingt sehr hohe Grundkosten: Konzeptions- und Vertriebskosten und verschiedene andere Gebühren sorgen dafür, dass für das eigentliche Management der Immobilien zu wenig übrigbleibt."

Gleichwohl schließt ZBI nicht aus, auch weiterhin geschlossene Fonds aufzulegen: "Da gibt es durchaus Ideen, die wir spannend finden", sagt Kotzenbauer und nennt zum Beispiel "Manage to Green"-Ansätze, also die Transformation von Immobilien in Richtung Nachhaltigkeit. "Dafür ist ein die Laufzeit begrenzendes Vehikel wie der geschlossene Fonds sehr interessant."

Das Asset Wohnimmobilie steht weiterhin im Zentrum
Bei aller Neuausrichtung von Produktkonzeption und Asset Management wird ZBI der Wohnimmobilie als Investmentobjekt jedoch treu bleiben. "Es ist ja auch vielfältig genug", sagt Kotzenbauer. "Wir sehen in der Stabilität des Produkts und in der unverändert hohen Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor gute Chancen."

Allerdings, relativiert er, werde sich die Art der Nachfrage verändern. "Wir können uns zum Beispiel vorstellen, einer immer älter werdenden Gesellschaft Immobilien mit Zusatzservices anzubieten, etwa mit Blick auf die Unterstützung im Haushalt oder bei der Pflege. Aber das fällt in unserer Betrachtung alles unter Wohnen. Hotel oder Shopping werden wir nicht angehen." (tw)

Das vollständige Interview finden Sie in der aktuellen Ausgabe von FONDS professionell 2/2023 ab Seite 216, angemeldete Leser können es auch hier im E-Magazin lesen.