Das Volumen auf dem deutschen Markt gehandelter Immobilien ist mit knapp 30 Milliarden Euro im Jahr 2023 bereits das zweite Jahr in Folge rückläufig gewesen. 2022 waren es noch rund 67 Milliarden Euro, was jedoch auch schon einen Rückgang um 40 Prozent bedeutete.

Wie schätzen Investoren den Markt ein? EY Real Estate hat für die aktuelle Ausgabe des "Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt" 250 Investoren befragt.

Ergebnisse einer Investorenbefragung lassen Hoffnung schöpfen
Immerhin: Nur ein Viertel der von EY befragten Marktteilnehmer geht von einem weiteren Transaktionsrückgang aus. Vor einem Jahr waren es noch 80 Prozent. Die Stimmung hellt sich also ein wenig auf. "Langsam verdichten sich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise überwunden haben wir allerdings noch nicht", sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie.

Seine Skepsis teilen mehr als 90 Prozent der Befragten, die weitere Abwertungen und ein zunehmendes Angebot restrukturierungsbedürftiger Immobilien erwarten. Insbesondere Immobilien, deren Finanzierungen auslaufen, werden noch Probleme bekommen. Fast ebenso viele sehen auch die Insolvenzwelle bei Projektentwicklern nicht gestoppt.

Die Attraktivität von Immobilien-Investments schwindet
Die Entwicklung führt insgesamt dazu, dass es zunehmend für weniger attraktiv gehalten wird, in Immobilien zu investieren. Obwohl die Befragten schwerpunktmäßig der Immobilienwirtschaft zuzuordnen sind, präferiert rund ein Drittel 2024 andere Anlageklassen.

Die finanzierenden Banken würden sich auf kleinere Kreditvolumina verlegen und würden ihrerseits unter Druck steigender Eigenkapitalanforderungen stehen, urteilt ein Großteil der Befragten. Vier Fünftel, so die Studie, halten die Finanzierung einer Immobilie über den Kapitalmarkt derzeit für unattraktiv.

Sonderfall Wohnen
Wohnimmobilien in sehr guten Lagen werden ihre Preise halten oder steigern können, davon sind drei Viertel der Umfrageteilnehmer überzeugt. Allerdings sieht auch jeder zweite die Preise für Wohnungen in nicht so guten Lagen sinken.

Der Neubau von Wohnungen, wiewohl auf der Regierungsagenda weit oben, stockt. Es fehle an verlässlichen Rahmenbedingungen, etwa bei der Wohnungsbauförderung, die Baurechtschaffung ist zu langwierig, und die Bauordnungen müssten auf Bundesebene vereinheitlicht und vereinfacht werden, urteilen die befragten Marktteilnehmer. Der Wohnungsmarkt könnte belebt werden, wenn beispielsweise mehr frei werdende Büroflächen in Wohnraum umgewandelt würden.

Der Wettbewerb um Mieter wird härter
Bei Büroimmobilien erwartet die Branche weiter sinkende Preise. 80 Prozent der von EY Befragten gaben an, dass durch ein gestiegenes Qualitätsbewusstsein vor allem bei Büroflächen, die dem nicht gerecht werden, die Mieten sinken werden.

"Auf dem Büromarkt erleben wir gerade einen 'war for tenants', die Mieter geben den Ton an", sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie. "Der Büromarkt – traditionell die zentrale Spielwiese professioneller Immobilieninvestoren – hat sich zu einem Mietermarkt gedreht. Eigentümer müssen sich auch künftig strecken, um ihre Werte zu sichern."

Geringere Zinskosten lassen Immobilien grün werden
Es erwartet zwar kaum jemand, dass die Zinsen 2024 weiter steigen werden. Allerdings werden sich Finanzierungskonditionen stärker daran orientieren, wie sehr Immobilien taxonomiekonform sind. Rund zwei Drittel der Befragten gehen davon aus, dass ökologisch ambitionierte Projekte günstigere Finanzierungen bekommen werden. "Manage to ESG"-Strategien werden folglich stärker das Marktgeschehen prägen. (tw)

Auf dem FONDS professionell KONGRESS am 24. und 25. Januar stehen namhafte Anbieter von Immobilieninvestments Rede und Antwort, wie sich die Immobilienkrise auf ihr Angebot auswirkt und wie es im Jahr 2024 weitergehen wird.