Die Vermietungsquoten in offenen Immobilienfonds sinken, nachdem sie in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich gestiegen waren. Die Ratingagentur Scope hat bei 20 offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht, wie es um den Stand der Vermietung in ihren Portfolios bestellt ist. Resultat: Im Laufe des Corona-Jahrs 2020 ist die Vermietungsquote von 96 auf 94,3 Prozent zurückgegangen. Der Trend setzte sich auch im ersten Quartal dieses Jahres fort. Ende März lag die Quote bei 93,9 Prozent.

 

 

Wie gut die Immobilien vermietet sind, entscheidet wesentlich über die Ertragskraft offener Immobilienfonds. Die Vermietungsquote ist für Scope folglich eine der wichtigsten Kennzahlen, sie zu bewerten. Denn Leerstand führt nicht nur dazu, dass Mieterträge ausfallen, er produziert auch weitere Kosten etwa für Renovierungen und Vermarktung. "Sinkt die Vermietungsquote eines Fonds signifikant, hat dies einen negativen Einfluss auf das Rating", betont Sonja Knorr, Leiterin Alternative Investments bei Scope, in ihrem Bericht.

Sie hebt allerdings auch hervor, dass sich der Vermietungsstand immer noch auf einem soliden Niveau bewegt. 2011, als die Fonds noch den Auswirkungen der Finanzkrise ausgesetzt waren, betrug die durchschnittliche Vermietungsquote nur 91,8 Prozent. Aufgrund der natürlichen Mieterfluktuation definiert Scope bereits Vermietungsquoten ab 98 Prozent als Vollvermietung.

Wohnimmobilien bleiben Stabilitätsanker
Von den untersuchten Immobilienfonds konnten im vergangenen Jahr lediglich fünf ihre Vermietungsquote steigern. Auffällig: Drei dieser Fonds fokussieren sich auf Wohnimmobilien. Die größten Rückgänge verzeichneten global ausgerichtete oder stark in den USA investierende Fonds mit Fokus auf Büro- und Hotelimmobilien.

Neben den bekannten Problemen, mit denen Hotels und Shoppingcenter in Folge der verhängten Corona-Schutzmaßnahmen zu kämpfen haben, sieht Scope noch eine weitere Herausforderung auf die Branche zukommen. Um rückläufige Renditen zu kompensieren, haben viele Fonds Projektentwicklungen angekauft. Die Übernahme der Objekte in die Portfolios steht demnächst an, sie zu vermieten, wird jedoch in den meisten Fällen erst sukzessive nach Fertigstellung gelingen. Mittelfristig, so der Ausblick, den Scope gibt, werden die Vermietungsquoten weiter sinken. (tw)