Die vor einem Jahr erfolgte Senkung der Verwaltungsgebühr für den offenen Immobilienfonds Hausinvest wirkt sich zeitverzögert nun auch auf Vertriebspartner aus: Sie erhalten ab 1. April weniger Bestandsprovision. Entsprechende Informationen von FONDS professionell ONLINE bestätigte der Fondsanbieter Commerz Real auf Anfrage.

Aktuell zahlt die Commerz Real Informationen der Redaktion zufolge jährlich bis zu 0,35 Prozent Bestandsprovision an die für den freien Vertrieb relevanten Fondsplattformen. Diese wiederum reichen die Provision nach Abzug ihrer Marge an Maklerpools und Berater weiter.

Verwaltungsgebühr um ein Fünftel gesenkt
Die Commerz Real hatte Anfang 2019 beschlossen, die Verwaltungsgebühr des Hausinvest zum 1. April 2019 von 1,0 auf 0,8 Prozent zu senken. "In den individuellen Verträgen der Vertriebspartner ist geregelt, dass die Vertriebsfolgeprovision, die in Prozent der Verwaltungsvergütung berechnet wird, erst mit einem Jahr Verspätung weiter gereicht wird", teilt ein Sprecher des Unternehmens auf Anfrage der Redaktion mit. Diese Änderung wird nun wirksam.

Die reduzierte Provision mag für Vermittler keine erfreuliche Nachricht sein, den Anlegern kommt die gesenkte Verwaltungsgebühr aber in jedem Fall zugute. Dass sich Commerz Real vor einem Jahr zu diesem Schritt entschlossen hatte, liegt am Liquiditätsmanagement des Unternehmens – und an den gesunkenen Zinsen.

Die Kunst der Liquiditätssteuerung
Um diesen Schritt besser nachvollziehen zu können, muss man etwas ausholen: Offene Immobilienfonds dürfen bis zu 49 Prozent ihres Vermögens in bar oder liquiden Anlagen halten. Mindestens fünf Prozent müssen sie vorhalten, um Anleger ausbezahlen zu können, die ihre Anteile zurückgeben wollen. Im Bereich dazwischen ist das Liquiditätsmanagement gefragt: Auf der einen Seite ist ein Fonds mit viel Liquidität eher in der Lage, zum Beispiel bessere Konditionen beim Ankauf neuer Immobilien zu verhandeln, wenn er schnell zahlen kann und nicht erst noch eine Finanzierung auf die Beine stellen muss. Auf der anderen Seite werfen Liquiditätsanlagen keinen Ertrag ab oder erwirtschaften sogar einen Negativertrag. Eine dauerhaft hohe Liquiditätsquote verwässert daher die Performance des Fonds.

Einige offene Immobilienfonds sind dazu übergegangen, nur noch dann neue Anteile auszugeben, wenn es die Pipeline bevorstehender Ankäufe erfordert (Cash-Call/Cash-Stopp-Verfahren). Das hat den Vorteil, die Liquiditätsquote im Fonds sehr gering halten zu können. Dem steht jedoch der Nachteil gegenüber, Kaufgelegenheiten nur mit einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf wahrnehmen zu können. Bieten zwei auf dieselbe Immobilie, bekommt häufig der den Zuschlag, der schneller Cash auf den Tisch legen kann.

Die Verwaltung freier Liquidität erfordert keinen nennenswerten Aufwand
"Es gehört nun einmal zu einem offenen Immobilienfonds, offen zu sein", sagt Mario Schüttauf, Fondsmanager des Hausinvest, gegenüber FONDS professionell ONLINE, "zumindest ist das unser Verständnis." Der Hausinvest hat bisher die Ausgabe neuer Anteile nie ausgesetzt. "Ohne diese Vorgehensweise wäre der Erwerb des Millennium Portfolios vergangenes Jahr nicht möglich gewesen", ergänzt Schüttauf.

Außer dass sie keinen oder sogar einen negativen Performancebeitrag leistet, hat eine hohe Liquidität aus Anlegersicht einen weiteren Nachteil: Der liquide Anteil am Fondsvermögen geht nämlich genauso in die Grundlage zur Berechnung der Verwaltungsgebühr für offene Immobilienfonds ein wie das investierte Vermögen. Dabei entsteht durch die Verwaltung freier Liquidität kein nennenswerter Aufwand. Diesem Umstand trug die Commerz Real vor einem Jahr nun Rechnung: Sie hielt zwar an der Grundlage der Berechnung fest, senkte aber den Prozentsatz. Rein rechnerisch bleibt somit eine durchschnittliche Liquiditätsquote von 20 Prozent frei von einer Belastung durch Verwaltungsgebühren. (tw)