Die Ratingagentur Scope untersucht regelmäßig die Entwicklung und wesentliche Kenngrößen von 27 offenen Immobilienpublikumsfonds. Aktuell präsentiert sie – im Vorfeld ihrer alljährlichen Gesamtmarktstudie, die für kommende Woche angekündigt ist – die Vermietungsquoten in den Portfolios der Immobilien-Sondervermögen.

Ende 2022 lag die durchschnittliche und nach Verkehrswert der Objekte gewichtete Vermietungsquote über alle Fonds bei 94,1 Prozent, zum 20. April bei 93,8. Im Jahr 2019 war mit 96 Prozent ein Spitzenwert zu verzeichnen. Den dann folgenden Rückgang um knapp zwei Prozentpunkte führt Scope auf die Folgen der Corona-Pandemie zurück.

Je größer die Fonds, desto vollständiger vermietet sind ihre Objekte
Bei offenen Immobilienfonds mit einem Verkehrswertvolumen von mehr als zehn Milliarden Euro liegt die Vermietungsquote mit einem Durchschnitt von 94,7 Prozent höher als bei kleineren Fonds (93,2 Prozent). Das Spektrum reicht von 87 bis 100 Prozent, wobei der einzige Fonds, der eine komplette Vollvermietung aufweist, der erst 2021 aufgelegte Schroders Immobilienwerte Deutschland mit bisher gerade einmal vier Objekten ist. Den größten Leerstand hat der UBS (D) Euroinvest Immobilien mit einer Vermietungsquote von 87 Prozent.

Durch Vermietungsmanagement und zum Teil auch durch den Verkauf weniger gut vermieteter Objekte konnten elf Fonds ihre Vermietungsquote steigern, am stärksten der Grundbesitz Europa von der DWS mit einem Plus von 1,7 Prozentpunkten. Sechs Fonds konnten 2022 ihre Quote vom Vorjahr halten, bei zehn Fonds sank sie, am stärksten beim Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working mit 2,4 Prozentpunkten, allerdings hat der Fonds bis zum 30. April 2023 seine Vermietungsquote wieder von 91,7 auf 93,1 Prozent steigern können.

Die Herausforderungen der Branche
Um das einstweilen sehr stabile Niveau halten zu können, sieht Scope einige Herausforderungen auf die Branche zukommen. Sie müsse mit einer zunehmenden Zurückhaltung auf dem Mietermarkt und mit einer steigenden Zahl möglicher Insolvenzen umgehen, schreiben die Fondsanalysten. Besonders die ESG-Ertüchtigung im Bestand wird die Manager künftig stark fordern, um den Spagat zwischen hohen Vermietungsquoten mit auskömmlichen Mieten und steigenden Kosten für Modernisierungen, CO2-Bepreisung und Mieter-Incentives zu meistern. Für 2023 rechnet Scope mit einer stagnierenden bis wieder leicht sinkenden Quote. (tw)