Preos muss Luft aus den Büchern lassen
Der Büroimmobilienkonzern Preos wollte seine Beteiligung an der Tochtergesellschaft Gore mit fast 180 Millionen Euro bewerten. Doch daraus wird nichts. Das Aktienpaket darf wohl nur mit 80 bis 125 Millionen Euro bilanziert werden, wie der Vorstand nun einräumt.
Der börsennotierte Immobilienkonzern Preos kann die Anteile an seiner im vergangenen Jahr erworbenen Tochtergesellschaft Gore aller Voraussicht nach nur zu einem deutlich geringeren Wert bilanzieren als zunächst erwartet. Das geht aus einer am Mittwoch (10.3.) veröffentlichten Ad-hoc-Mitteilung hervor.
Das Preos-Management hatte ursprünglich damit gerechnet, für seine Beteiligung von 59,9 Prozent an der Gore im HGB-Jahresabschluss für das Jahr 2020 einen Wert von 179,8 Millionen Euro ansetzen zu können, was den damals verbuchten Anschaffungskosten entspricht. Nun erwartet der Vorstand "aufgrund einer Auswertung ihm aktuell vorliegender Informationen" einen Ansatz zwischen 80 und 125 Millionen Euro. Eine nähere Begründung wird nicht gegeben.
Öffentliches Angebot von Preos-Aktien gestoppt
Der "erwartete positive Ergebniseffekt" aus der Gore-Transaktion für das Geschäftsjahr 2020 werde "dementsprechend niedriger ausfallen", heißt es in der Mitteilung. Aktuell läuft die Abschlussprüfung durch die Wirtschaftsprüfer.
Preos hatte Ende vergangenen Jahres für Schlagzeilen gesorgt: Der Mutterkonzern des Büroimmobilienbestandhalters, die Publity mit Sitz im Frankfurter Opernturm, bot Privatanlegern Preos-Aktien aus dem eigenen Bestand mit 15 Prozent Rabatt auf den aktuellen Börsenkurs an. Sie mussten sich lediglich verpflichten, die Wertpapiere mindestens ein Jahr lang zu halten. Um Anleger zu gewinnen, schaltete Publity Tippgeber und Vermittler ein, die üppige Erfolgsprovisionen erhielten (FONDS professionell ONLINE berichtete ausführlich). Mittlerweile wurde dieses öffentliche Angebot beendet.
"Zukunftserfolgswerte" schrauben die Unternehmensbewertung hoch
Hintergrund der nun wahrscheinlich nötigen Bewertungskorrektur ist eine komplexe Transaktion, die im vergangenen Sommer stattfand: Im Juli 2020 verkaufte die Preos 89,9 Prozent der Anteile einer Tochtergesellschaft, in der zwölf Bürohäuser gebündelt sind, an die ebenfalls börsennotierte Firma Gore. Beide waren einst von Thomas Olek gegründet worden, dem Großaktionär und langjährigem Vorstandschef der Publity. Für die Preos-Tochterfirma zahlte die Gore allerdings kein Bargeld, sondern die Preos erhielt neu emittierte Gore-Aktien – und zwar so viele, dass sie seither knapp 60 Prozent der Anteile hält.
Interessant sind in diesem Zusammenhang die Unternehmensbewertungen, die der Transaktion zugrunde liegen: Der Gore wurde seinerzeit ein Wert von rund 120 Millionen Euro zugeschrieben, die Preos-Tochter wurde mit etwa 200 Millionen Euro bewertet. Die Bewertung der beiden Unternehmen orientierte sich damals allerdings nicht nur am Wert ihrer Büroobjekte, sondern es flossen auch sogenannte "Zukunftserfolgswerte" ein, die vor allem auf geplanten Zukäufen weiterer Immobilien basierten. Der Zeitwert des Gore-Immobilienvermögens lag Mitte 2020 übrigens nur bei 47,4 Millionen Euro, also deutlich unter den veranschlagten 120 Millionen Euro.
Der Abschlussprüfer lässt die "Zukunftserfolgswerte" außen vor
Die oben genannten Zahlen lassen sich dem Wertpapierprospekt zur jüngst gestoppten Umplatzierung von Preos-Aktien entnehmen. Schon in diesem Ende November veröffentlichten Dokument finden sich Hinweise darauf, dass sich der Wertansatz von 179,9 Millionen Euro für das Gore-Aktienpaket womöglich nicht halten lässt. In den Pro-Forma-Finanzkennzahlen, die für den Prospekt erstellt werden mussten, blieben die "Zukunftserfolgswerte" in Abstimmung mit dem Abschlussprüfer der Preos jedenfalls "im Wesentlichen unberücksichtigt", wie es dort heißt.
Wohl aus diesem Grund stuft die Publity das Risiko, dass der im Preos-Jahresabschluss anzusetzende Wert für die Gore-Beteilung "erheblich" unter den 179,8 Millionen Euro liegen wird, laut Prospekt auch als "hoch" ein (siehe auch den Beitrag "Die sagenhafte Wertsteigerung der Publity-Immobilien"). Dieses Risiko scheint sich nun zu materialisieren. (bm)