Am 9. August 2021 ist das "Gesetz zur weiteren Stärkung des Anlegerschutzes" in Kraft getreten. Die wichtigste Änderung, die es verfügt, ist das Verbot von Blindpoolkonstruktionen, sofern ein Sachwertinvestment als Vermögensanlage aufgelegt wird. AIFs, also Fonds, die nach Kapitalanlagegesetzbuch aufgelegt werden und dadurch einem strengeren Regulierungs-Regime unterworfen sind, können auch weiterhin als Blindpool an den Start gehen.

Was aber bewegt einen Anbieter, noch Blindpools aufzulegen? Die Phase der Kapitaleinwerbung beispielsweise für einen geschlossenen Immobilienfonds zieht sich in der Regel mehrere Monate hin, manchmal dauert sie zwei Jahre. In dieser Zeit verändern sich die Märkte und manchmal tun sich besondere Chancen auf. Ein Blindpoolkonzept ermögliche es einem Fonds, sagt Thomas Mitzel, Geschäftsführer des Fondsanbieters D.I.I., "zielgenau auf Marktgegebenheiten reagieren zu können." Voraussetzung dafür ist, Zugang zu einer ausreichenden Anzahl sich bietender Gelegenheiten zu haben – und die dann auch beim Schopf zu packen.

Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer ist weiterhin gestaltbar
Anleger in Blindpools vertrauen in die praktische Umsetzbarkeit definierter aber einstweilen abstrakter Investitionskriterien. "Unserer Erfahrung nach wollen Anleger in 'greifbare' Sachwerte und weniger in Anlagestrategien investieren", hält Andreas Heibrock dagegen. Er ist Geschäftsführer des Emissionshaus Patrizia Grundinvest, das grundsätzlich erst Objekte identifiziert und anbindet und dann von ihnen ausgehend ein Fondskonzept entwickelt.

Beim aktuellen Angebot "Augsburg Nürnberg" bringt das zum Beispiel auch mit sich, dass trotz einer kürzlichen Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes die beiden Fondsobjekte gänzlich ohne Grunderwerbsteuer erworben und in den Fonds eingebracht wurden. Bisher blieb ein Immobilienerwerb von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn der neue Eigentümer weniger als 95 Prozent der Anteile der Gesellschaft erwirbt, der das Objekt gehört und die restlichen mindestens fünf Prozent für mindestens fünf Jahre bei einem anderen Eigentümer verbleiben. Die Gesetzesnovelle schreibt nun einen auf mindestens zehn Prozent angehobenen Fremdanteil vor, der mindestens zehn Jahre lang gehalten werden muss. Heibrock sieht das gelassen: "Da unsere Fonds grundsätzlich für Laufzeiten von mehr als zehn Jahren konzipiert sind, sehen wir hier keine signifikanten Auswirkungen auf unsere Fonds." (tw)

In der aktuellen Heftausgabe 3/2021 von FONDS professionell werden die beiden Immobilien Fonds „Augsburg Nürnberg“ von Patrizia Grundinvest und „Wohnimmobilien Deutschland 2“ von D.I.I. in einer Detailanalyse einander gegenübergestellt. Nachzulesen ab Seite 212 oder für angemeldete User hier im E-Magazin.