Scope: Performance offener Immobilienfonds kommt unter Druck
Offene Immobilienfonds haben sich bisher in der Krise tapfer geschlagen. Weil die Folgen der Coronakrise die Objektwerte aber langfristig nicht unberührt lassen werden, wird es zu einem Rückgang der Performance kommen.
Die Aufwertung der Immobilien in den Portfolios der offenen Immobilienfonds, die sogenannte Wertänderungsrendite, war in den vergangenen Jahren wesentlicher Baustein der Performance der Fonds. Sie wird künftig geringer ausfallen oder ganz wegfallen, sagen die Analysten der Ratinggesellschaft Scope. Sie begründen die Prognose mit den – zum Teil sich erst später niederschlagenden – Auswirkungen der Corona-Krise.
Seit 2013 war die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds kontinuierlich von 2,3 auf drei Prozent gestiegen. Sie setzte sich nach Scope-Berechnungen beispielsweise für das Jahr 2019 wie folgt zusammen. 4,3 Prozent erwirtschafteten die Fonds aus Mieterträgen, die Wertänderungsrendite betrug 1,6 Prozent. Nach Steuern und Kapitaldienst verblieben 5,3 Prozent. Da die Fonds etwa ein Viertel ihres Vermögens in liquiden Beständen vorhalten, die keinen oder einen negativen Ertrag abwerfen, reduziert sich das Ergebnis auf 3,9 Prozent. Davon sind noch die Fondskosten abzuziehen, so dass auf Anlegerebene drei Prozent verblieben.
Durchschnittsperformance offener Immobilienfonds wird sinken
Die Wertänderungsrendite, so Scope, wird sinken, nachdem sie in den vergangenen sechs Jahren aufgrund des weltweiten Immobilienbooms von 0,5 auf 1,6 Prozent gestiegen war. Für Hotels und Einzelhandelsimmobilien geht Scope sogar von einem negativen Ergebnisbeitrag der Wertänderungsrendite aus.
Erste negative Auswirkungen auf die Fondsperformance sind bereits spürbar: Zu Ende September hat Scope eine aufs Gesamtjahr 2020 bezogene Durchschnittsrendite von nur noch zwei Prozent errechnet. Bis zum Jahresende könnte sie sogar noch auf 1,5 Prozent sinken, einzelne Fonds könnten auch negative Renditen ausweisen.
Logik des Performance-Mix
Wenn die Objektwerte sinken, steigt – unter der Voraussetzung eines etwa gleich bleibenden Mietniveaus – im Gegenzug ihre Mietrendite. Entsprechend kommt es seit 2019 zu einer Trendwende. Während die Mietrendite wegen steigender Objektpreise immer kleiner wurde, nimmt sie seit vergangenem erstmals seit sechs Jahren wieder zu. (tw)
