Anleger und ihre Berater sollten ihre Immobilieninvestments kritisch auf den Prüfstand stellen, denn einer PREA-Studie zufolge droht einigen Standorten der Geburtenkollaps. Die PREA Group, Data-Provider für die Immobilienwirtschaft, hat herausgefunden, dass Wohnungsinvestitionen in Deutschland viel stärker regionalisiert betrachtet werden müssen, als das bislang der Fall ist. Denn die sehr unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklungen, die PREA anhand von Daten zu jeweiligen Geburts- und Sterberaten, dem Durchschnittsalter, dem Wanderungssaldo und der wirtschaftlichen Entwicklung ermittelt hat, erlauben Prognosen zum jeweiligen Wohnungsbedarf und Leerstandsrisiko.

Gewinner und Verlierer
Es zeigt sich, dass in den kommenden 20 Jahren insbesondere in ländlichen Regionen Bevölkerungsrückgänge von bis zu 60 Prozent (Saale-Holzland-Kreis) wahrscheinlich sind. Besonders betroffen sind hiervon die eher ländlich geprägten Bundesländer Sachsen (-9,5 %), Sachsen-Anhalt (-17,2 %) und Thüringen (-14,9 %).

Demgegenüber werden die urbanen Zentren weiterhin wachsen, einen erhöhten Zuzug verzeichnen: München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main. Der Urbanisierungstrend, der seit Mitte der 2000er Jahre besteht, bleibt weiterhin aktiv.

Viele Städte werden zweistellig schrumpfen
Städte mit einem besonders hohen und nachhaltigen Wachstum sowie einer vergleichsweise jungen Bevölkerung stehen solchen mit starken Bevölkerungsrückgängen gegenüber. Für die kommenden 20 Jahre ergibt sich daraus ein Ranking der Standorte von Wohnungsinvestitionen, bei dem Regensburg, Leipzig und Potsdam die vorderen Plätze bei der Bevölkerungsentwicklung einnehmen, während Neuss, Trier und Moers als Standorte mit den größten Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsrückgängen identifiziert wurden.

"Ziel der Studie ist, Investoren eine klare Vorstellung davon zu geben, welche Standorte aufgrund bestimmter Kriterien für Wohnungsinvestitionen geeignet sind und welche aufgrund des Geburtenrückgangs und der damit verbundenen Bevölkerungsschrumpfung eine erhöhte Leerstandsrate aufweisen könnten", sagt Gabriel Khodzitski, Geschäftsführer und Gründer von PREA. Momentan sei die Situation noch vergleichsweise entspannt. Mit 84 Millionen Bewohnern lebten in Deutschland so viele Menschen wie noch nie. Durch den seit über 50 Jahren anhaltenden negativen Geburtensaldo und die insgesamt höhere Lebenserwartung steige jedoch zunächst der Anteil der älteren Menschen und im Verlauf die Sterberate. Die alternde Gesellschaft bewirke somit einen Rückgang der Produktivität und des Wohnungsbedarfs – ein Trend, der sich in Deutschland regional sehr unterschiedlich realisiere. (aa/tw)