Nach einer Sonderbewertung des Portfolios des offenen Immobilienfonds Uniimmo Wohnen ZBI musste der Fonds Ende Juni dieses Jahres um rund 17 Prozent abwerten. Am Landgericht Nürnberg-Fürth reichte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg nun Klage ein. Sie ist der Meinung, dass Anleger falsch über das mit einem Engagement in diesem Fonds verbundene Risiko aufgeklärt wurden.

Denn anstatt in die Risikostufe 2 oder 3 würde der Fonds eigentlich in die Risikoklasse 6 gehören, begründet die Verbraucherzentrale ihren Schritt. "Dass offene Immobilienfonds die gleiche oder sogar eine niedrigere Risikokennzahl haben als ETFs auf kurzfristige deutsche Staatsanleihen, ist geradezu absurd", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale.

Problematische Risikokennzahl "Summary Risk Indicator" (SRI)
Die Einstufung in sogenannte SRI-Klassen (1 = geringes Risiko, 7 = hohes Risiko) im Basisinformationsblatt (BIB) soll Anlegern ermöglichen, das Risiko einer Anlage einzuschätzen. Im BIB vom Dezember 2023 hatte die Union-Investment-Tochter ZBI Fondsmanagement noch einen Risikoindikator von 2 für den Fonds angegeben, wie die Verbraucherzentrale darstellt. Sie sieht jedoch das Risiko eines offenen Immobilienfonds mit einer Klassifizierung in 2 nicht angemessen ausgewiesen. Die zyklisch steigenden und fallenden Immobilienpreise würden sich nämlich nicht auf vergleichbare Weise in den veröffentlichten Anteilspreisen widerspiegeln. Dadurch verschleiere das im BIB des Uniimmo Wohnen ZBI ausgewiesene Risiko das tatsächliche Risiko. Auch die Einordnung in die SRI-Klasse 3, die ZBI inzwischen vorgenommen hat, ändert daran nicht grundsätzlich etwas.

Der gesetzliche Rahmen zur Erstellung eines BIBs ist die Anfang vergangenen Jahres in Kraft getretene PRIIPs-Verordnung. Der zufolge ist eine wesentliche Voraussetzung für eine Einstufung in die Risikoklasse 2 oder 3, dass die Werte der Fondsobjekte mindestens monatlich ermittelt werden, was aber mit dem Portfolio des Uniimmo Wohnen ZBI auch nach eigenem Bekunden nicht geschieht. Und ob die im BIB des Fonds genannte "geeignete Benchmark" das kompensieren kann, erschließt sich dem Leser nicht.

"Ein Erfolg der Klage hätte weitreichende Folgen für die gesamte Fondsbranche. Immobilienfonds müssten in Zukunft als hochriskante Anlagen vermarktet werden", sagt Rechtsanwalt Claus Goldenstein, der bereits erste Klagen von Anlegern des Uniimmo Wohnen ZBI eingereicht hat.

Union Investment weist Vorwürfe zurück
Union Investment wies die Anschuldigungen der Verbraucherzentrale gegenüber der Nachrichtenagentur "Bloomberg" zurück. "Die von uns erstellten Legaldokumente des Fonds sind inhaltlich richtig, das heißt im Einklang mit dem geltenden Recht und weisen keinerlei Unrichtigkeiten oder Unvollständigkeiten auf", erklärte das Unternehmen in einer Stellungnahme. "Insbesondere steht die bisherige Risikoeinstufung des Fonds im Einklang mit den einschlägigen rechtlichen Vorschriften und begründet daher keinen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber der ZBI Fondsmanagement." (tw/Bloomberg)