Die schlagartige Abwertung des offenen Immobilienfonds Uniimmo: Wohnen ZBI gründet auf einer Sonderbewertung des Portfolios, die offensichtlich aufgrund zahlreicher angekündigter Anteilsrückgaben nötig geworden war. Diese Schlussfolgerung wurde FONDS professionell ONLINE von Kennern der Vorgänge bestätigt.

Der Einbruch des Anteilwertes des Union-Investment-Fonds um fast 17 Prozent vor wenigen Tagen hatte Endkunden, Anlageberater und Branchenkenner rätseln lassen, und das aus zwei Gründen. Zum einen bewerten die unabhängigen Gutachter bei offenen Immobilienfonds in der Regel ein Objekt nach dem anderen neu, nicht das gesamte Portfolio auf einen Schlag. So kam es bei zahlreichen offenen Immobilienfonds in den vergangenen Monaten immer wieder mal zu moderaten Anpassungen der Anteilspreise. Zum anderen ändern sich die Bewertungen der Objekte selten gravierend, weil die Gutachter in aller Regel nicht den aktuellen Marktwert einer Immobilie ansetzen, sondern oft das sogenannte Ertragswertverfahren anwenden, so auch bei diesem Fonds. Dieses berücksichtigt nicht, zu welchem Preis die Immobilie kurzfristig veräußert werden könnte, sondern stellt auf den zu erwarteten Cashflow über die kommenden Jahre ab.

Bei der Neubewertung spielt plötzlich auch der Marktwert eine Rolle
Unter bestimmten Umständen sind die Gutachter aber verpflichtet, ihr Bewertungsverfahren zu ändern. Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sieht nämlich vor, dass der Fonds eine Immobilie nur dann veräußern darf, wenn der Verkaufspreis den angesetzten Wert um nicht mehr als fünf Prozent unterschreitet. Sprich: Möchte der Fondsmanager ein Objekt abstoßen, kann am Markt aber nicht annähernd den gutachterlich ermittelten Preis erzielen, müssen die Gutachter eine Neubewertung vornehmen. Genau das ist beim Uniimmo: Wohnen ZBI nun passiert.

Bei ihrer Sonderbewertung mussten die Gutachter nun auch berücksichtigen, welchen Preis potenzielle Käufer für einzelne Objekte zu zahlen bereit sind. "Ein Umstand, der zuvor nicht gegeben war im Rahmen des Ertragswertverfahrens, da keine Objekte vom Fonds angeboten wurden", wie ein Sprecher auf Anfrage von FONDS professionell ONLINE erläuterte. Sprich: Neben dem erwarteten Cashflow aus der Immobilie für die kommenden Jahre spielt bei der Neubewertung plötzlich auch der aktuelle Marktwert der Objekte eine Rolle. Das sorgte für das deutliche Minus des Anteilwertes vor einigen Tagen.

Viele Anteilsrückgaben
Bleibt die Frage, warum das Management des Wohnimmobilienfonds den Verkauf einzelner Objekte prüft. Darauf kann es im derzeitigen Marktumfeld nur eine plausible Antwort geben: In letzter Zeit haben so viele Anleger angekündigt, ihre Anteile nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von zwölf Monaten zurückgeben zu wollen, dass der Fonds absehbar mehr Liquidität benötigen könnte, um alle Anleger auszahlen zu können.

Noch liegt die Liquiditätsquote des Fonds mit aktuell rund 13 Prozent deutlich über der gesetzlich vorgegebenen Mindestquote von fünf Prozent. Außerdem lässt die Fremdkapitalquote von zuletzt 24 Prozent einigen Puffer, um sich kurzfristig zusätzliche Liquidität zu besorgen. Dennoch möchte sich das Portfoliomanagement offensichtlich für den Fall wappnen, einzelne Objekte verkaufen zu müssen. (bm/tw)