Investments in Wohnimmobilien sind vergleichsweise gut durch mehr als zwei Jahre Pandemie gekommen. Auch die weltweite Verunsicherung durch den Ukraine-Krieg wirkt sich nicht direkt auf Wohninvestments aus. Steigende Energiepreise, ein viel zu geringes Angebot an Wohnraum und die Inflation stellen allerdings auch die Wohnwirtschaft vor einige Herausforderungen. Welche das sind und wie man sie meistern kann, erläutert Mark Münzing, Vorstand der Deutschen Fondsimmobilien Holding, im FONDS professionell Interview.

Herr Münzing, angesichts der stark anziehenden Inflation rücken Immobilieninvestments als Gegenmittel wieder stark in den Fokus. Was ist besser: Ein Staffelmietvertrag oder ein indexierter Mietvertrag?

Mark Münzing: Indexierte Mietverträge findet man eigentlich nur bei Gewerbeimmobilien. Bei Wohnimmobilien ist der Staffelmietvertrag das Mittel der Wahl, wobei es sich um ein zweischneidiges Schwert handelt. Auf den ersten Blick sieht es aus wie der Stein der Weisen: Man steigt mit einer relativ niedrigen Miete ein und erhöht sie dann in mehreren Schritten so behutsam, dass der Mieter es nicht wirklich wahrnimmt. Aber irgendwann merkt er es eben doch und beendet dann das Mietverhältnis oder läuft zum Mieterverein und klagt. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Mieter nach zwei oder vier Jahren ausziehen, je nachdem wann die zweite Staffel greift. Für das Mietverhältnis ist dennoch ein Staffelmietvertrag besser als ein indexierter. Aber es muss eine maßvolle Staffel sein. Die Dosis macht das Gift.

Welche Gefahr geht noch von Covid aus?

Münzing: Für den Wohnimmobilienmarkt? Gar keine. Die Konjunktur ist in Deutschland durch Corona phasenweise um fünf Prozent eingebrochen, 2021 hat sie sich dann wieder erholt. Der Wohnimmobilienmarkt ist demgegenüber während des gesamten Zeitraums total stabil geblieben.

Und worauf müssen wir uns als Folgen des Ukraine-Kriegs einstellen?

Münzing: Das ist eine andere Nummer. Die Scholz‘sche „Zeitenwende“ ist dafür durchaus die richtige Bezeichnung. Wir hatten zuvor schon einen signifikanten Anstieg der Energiepreise, was sich jetzt noch verstärkt hat. Wir hatten kürzlich 40 Prozent höhere Energiepreise als noch vor einem Jahr, und da ist noch kein Ende nach oben zu sehen.

Das ausführliche Interview zu energetischen, politischen und konzeptionellen Herausforderungen bei Wohnimmobilienfonds lesen Sie im neuen Heft 2/2022 von FONDS professionell, das in diesen Tagen den Abonnenten zugestellt wird.

Zu welchem Faktor haben Sie bisher für den DFI Wohnen 1, Ihren neuen geschlossenen Fonds, eingekauft?

Münzing: Wir sind aktuell beim knapp 21-Fachen, womit sich eine Anfangsbruttorendite von fast fünf Prozent darstellen lässt. Und wir haben einiges dabei, wo wir noch ein vernünftiges Mieterhöhungspotenzial realisieren können, so dass wir letztlich innerhalb eines Jahres auf einen Faktor von 20 kommen werden. Das ist jedenfalls unser Ziel. Aber der Faktor ist nicht alles. Wenn wir ein Objekt in Essen kaufen, das 20 Prozent Leerstand hat, dann kann der Faktor zum Einstieg auch bei 22 liegen. Wenn wir dann die Leerstände beseitigt haben, reduziert sich der Faktor auf das vielleicht 17-Fache.

Welche Rolle spielen dabei Projektentwicklungen?

Münzing: Im Moment keine große, zu meinem persönlichen Bedauern, weil ich aus der Projektentwicklung komme. Das Problem ist, neben den typischen Projektentwicklungsrisiken, dass Sie dabei von Anbeginn Liquidität brauchen und erst nach Fertigstellung in ein paar Jahren mit einem Cash-flow rechnen können. Deshalb haben wir uns entschieden, beim DFI Wohnen 1 auf Wohnen im Bestand zu setzen.

Bei einer Fondslaufzeit von neun Jahren bleiben Sie innerhalb der Spekulationsfrist. Warum lassen Sie dem Fonds Vorteile der Steuerfreiheit von Veräußerungserlösen entgehen? Sie könnten ja die Fondslaufzeit auf elf Jahre anlegen.

Münzing: Es ist eine Frage der Flexibilität. Die Zehnjahresfrist läuft ab Vollinvestition, und dafür müssen zunächst alle Mittel eingeworben worden sein. Damit hätte man aber eine faktische Fondslaufzeit für einen Exit außerhalb der Spekulationsfrist von mindestens zwölf Jahren. Hinzu kommen weitere Herausforderungen: Eine so lange Finanzierung darzustellen wird immer weniger kalkulierbar. Wir haben in den vergangenen Wochen eine Erhöhung der Zinsen von mehr als dem Zweieinhalbfachen gesehen. Mit kürzeren Laufzeiten können Sie flexibler auf den Markt reagieren. Außerdem wäre die Integration einer Handelskomponente in einen V-und-V-Fonds problematisch.

Wie vertreiben Sie den DFI Wohnen 1?

Münzing: Wir haben einen zentralen Vertriebskoordinator in München, über den unsere Vertriebspartner angebunden sind, die ihrerseits zum Teil wieder Untervertriebe haben. Die Mehrheit sind freie Vermittler mit einer Erlaubnis nach Paragraf 34f Gewerbeordnung. Über Banken vertreiben wir nur in Einzelfällen. Wenn man, so wie wir, am Anfang steht, ist ein Track-Record, wie wir ihn haben, – Einkauf von Wohnimmobilien für 5,5 Milliarden Euro in den letzten zehn Jahren – hilfreich.

Warum sind Banken beim Vertrieb so zurückhaltend?

Münzing: Banken sind von Natur aus vorsichtig. Sie haben in den 2000er Jahren mit geschlossenen Fonds teilweise recht schlechte Erfahrungen gemacht: Filmfonds, Container, Schiffsfonds und auch Immobilienfonds. Entsprechend gibt es eine Reihe von Banken, die von vornherein sagt, sie machen keine geschlossenen Fonds mehr. Auch nachdem sich inzwischen die Qualität geschlossener Fonds und ihr Rechtsrahmen grundsätzlich geändert haben, bleibt es ein People‘s Business und eine Frage des Track-Records. Es ist ein seriöses Geschäft, wenn du selbst seriös bist.

Vielen Dank für das Gespräch. (tw)