Bis zum dritten Quartal 2023 wurden auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt knapp vier Milliarden Euro investiert. Das sind die schwächsten ersten neun Monate seit 2010. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse der BNP Paribas Real Estate, in der Transaktionen von Wohnungsbeständen mit jeweils mehr als 30 Wohneinheiten ausgewertet wurden. Regulatorische Unsicherheiten und schwieriger gewordene Finanzierungen sorgten für eine starke Zurückhaltung. "Damit hält die Preisfindungs- und Konsolidierungsphase an den Wohnungsmärkten weiter an", sagt Geschäftsführer und Head of Residential Investment Christoph Meszelinsky.

Bewertungskorrekturen seien aber größtenteils bereits vollzogen worden, wodurch sich wieder attraktivere Renditen mit Wohnimmobilien erzielen ließen. Außerdem dürften eine starke Mietpreisdynamik und das Ende im Zinserhöhungszyklus den Nährboden für einen deutlich lebhafteren Wohn-Investmentmarkt im kommenden Jahr bereiten, ergänzt Meszelinsky.

Der Markt ist kleinteiliger geworden
Während in den vergangenen zehn Jahren der Wohnimmobilienmarkt von großen Deals von jeweils oberhalb 100 Millionen Euro dominiert wurde, zeigt sich der Markt inzwischen kleinteiliger. Das durchschnittliche Investmentvolumen je Deal beträgt nur rund 36 Millionen Euro.

Das Geld dafür kommt zu knapp 70 Prozent aus Deutschland. Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre ist das ein Rückgang um rund fünf Prozentpunkte. Fast vervierfacht hat sich hingegen der Anteil US-amerikanischen Kapitals, das in deutsche Wohnimmobilien investiert wird: Er stieg von durchschnittlich fünf auf inzwischen rund 23 Prozent.

Berlin und München steuern über die Hälfte zum Umsatz bei
Während der vergangenen neun Monate wurde vor allem in Wohnimmobilien an den Top-7-Standorten investiert. Jeder dritte Euro floss nach Berlin, knapp jeder fünfte nach München, damit entfällt etwas mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes auf diese beiden Städte, weitere rund zehn Prozent gingen in die restlichen Top-7-Städte.

Einer der wenigen Großdeals war der Verkauf des Quartiers "Wasserstadt Mitte" in Berlin mit einem Volumen von deutlich über 300 Millionen Euro an Quantum Immobilien. "Der großvolumige Deal kann ein erster Signalgeber für die sich wieder annähernde Käufer- und Verkäuferseite sein", gibt Meszelinsky einen Ausblick. Er rechnet mit einer rückläufigen Inflation und einem Ende weiterer starker Zinserhöhungen, woraufhin auch die Fremdkapitalkosten in den kommenden Monaten stagnieren oder nur noch leicht ansteigen würden. "Die nach wie vor gesunden Fundamentaldaten auf der Nachfrageseite gepaart mit einem, auch im Verhältnis zu anderen Assetklassen, wieder verbesserten Chance-/Risikoverhältnis sowie das teilweise bereits antizipierte und auch künftig zu erwartende signifikante Mietpreiswachstum sollten wieder für neues Kapital in den deutschen Wohn-Investmentmärkten sorgen", fasst Meszelinsky zusammen und rechnet für 2024 mit einer deutlichen Belebung am deutschen Wohn-Investmentmarkt. (tw)